Il existe trois types de baux immobiliers commerciaux de base. Ces baux sont organisés autour de deux méthodes de calcul du loyer: « net » et « brut ». »Le bail brut signifie généralement qu’un locataire paie une somme forfaitaire pour le loyer, à partir de laquelle le propriétaire paie ses dépenses. Le bail net a un loyer de base plus faible, avec d’autres dépenses payées par le locataire. Le bail brut modifié est un mariage heureux entre les deux., Bien que les termes varient considérablement d’un bâtiment à l’autre, cet aperçu de base aidera les entreprises à trouver la meilleure offre possible.
bail brut ou bail complet
Dans un bail brut, le loyer est tout compris. Le propriétaire paie la totalité ou la plupart des dépenses associées à la propriété, y compris les taxes, les assurances et l’entretien sur les loyers reçus des locataires. Les services publics et les services de conciergerie sont inclus dans un paiement de loyer facile et adapté aux locataires.
lors de la négociation d’un bail brut, le locataire doit demander quels services de conciergerie sont fournis et à quelle fréquence ils sont offerts., La consommation excédentaire de services publics au-delà des normes de construction est parfois facturée au locataire; donc, si le locataire est un gros consommateur d’électricité, ce point devrait également être clarifié dans le bail. Le locataire paie ses propres assurances et taxes.
un avantage de ce type de location est qu’il est extrêmement facile pour le locataire, qui peut prévoir les dépenses sans se soucier d’une charge d’entretien imprévue du hall, par exemple. Le propriétaire assume toute la responsabilité de l’immeuble, tandis que les locataires se concentrent sur la croissance de leurs entreprises.,
bail Net
dans un bail net, le locateur facture un loyer de base inférieur pour l’espace commercial, plus une partie ou la totalité des « coûts habituels », qui sont des dépenses associées aux opérations, à l’entretien et à l’utilisation que le locateur paie. Ceux-ci peuvent inclure les taxes immobilières, l’assurance des biens et les articles d’entretien des espaces communs (Cam), qui comprennent les services de conciergerie, les frais de gestion immobilière, les égouts, l’eau, la collecte des ordures, l’aménagement paysager, les stationnements, les gicleurs d’incendie et tout espace ou service commun.,
Il existe plusieurs types de baux nets:
bail Net unique (n bail)
dans ce bail, le locataire paie le loyer de base plus une part proportionnelle de l’impôt foncier de l’Immeuble (c’est-à-dire une partie de la facture totale basée sur la proportion de l’espace total loué par le locataire); Le locataire paie également les services publics et les services de conciergerie.
bail double Net (NN Lease)
le locataire est responsable du loyer de base plus une part proportionnelle des impôts fonciers et de l’assurance des biens., Le propriétaire prend en charge les frais de réparation structurelle et d’entretien des parties communes. Le locataire est à nouveau responsable de ses propres frais de conciergerie et de services publics.
triple Net Lease (nnn Lease)
Il s’agit du type de bail net le plus populaire pour les bâtiments commerciaux autonomes et les espaces de vente au détail. Il est connu sous le nom de bail net net net, ou bail NNN, où le locataire paie tout ou partie des trois « nets » – impôts fonciers, assurance et CAMS-en plus d’un loyer mensuel de base., Les services publics et les dépenses d’exploitation des espaces communs sont généralement regroupés; par exemple, le coût de la dotation en personnel d’un préposé au hall ferait partie des frais du NNN. Bien sûr, les locataires paient également les coûts de leur propre occupation, y compris les services de conciergerie, les services publics, ainsi que leurs propres assurances et taxes.
les propriétaires estiment généralement les dépenses et facturent aux locataires une partie de ces dépenses en fonction de leur part proportionnelle ou proportionnelle. Un locataire qui loue 1 000 pieds carrés d’un immeuble de 10 000 pieds carrés devrait payer 10% des taxes, des assurances et des cames de l’immeuble, par exemple.,
Les Baux triples nets ont tendance à être plus favorables aux propriétaires, et les locataires devraient examiner attentivement les frais de NNN et négocier des plafonds sur les montants qu’ils peuvent augmenter chaque année. Un bail NNN peut également fluctuer d’un mois à l’autre et d’une année à l’autre à mesure que les dépenses d’exploitation augmentent ou diminuent, ce qui rend les prévisions de dépenses de l’entreprise difficiles et parfois frustrantes.
Il y a toutefois des avantages pour les locataires dans les baux NNN. La transparence est un excellent avantage, car les locataires peuvent voir les dépenses d’exploitation des entreprises par rapport à ce qu’ils sont facturés., Les économies de coûts dans les dépenses d’exploitation sont répercutées sur le locataire plutôt que sur le propriétaire. En outre, le loyer mensuel dans un bail NNN est potentiellement inférieur à celui d’un bail brut, car les locataires ont un niveau de responsabilité plus élevé pour l’Immeuble.
location Triple nette absolue
Il s’agit d’une option moins courante qui est plus rigide et contraignante que le bail NNN, où les locataires portent tous les risques immobiliers imaginables, par exemple, être responsable des dépenses de construction pour reconstruire après une catastrophe, ou pour continuer à payer le loyer même après que le bâtiment a été condamné., Appelé à juste titre le » bail d’enfer ou de haute mer », les locataires ont la responsabilité ultime de l’Immeuble, quoi qu’il arrive.
bail brut modifié
comme le bail brut est plus favorable aux locataires et que le bail net a tendance à être plus favorable aux propriétaires, il existe un bail de compromis pour la commodité des deux parties. Le bail brut modifié (parfois appelé le bail net modifié) est similaire à un bail brut en ce sens que le loyer est demandé en une seule somme forfaitaire, qui peut inclure tout ou partie des « nets » – impôts fonciers, assurance et CAMS., Les services publics et les services de conciergerie sont généralement exclus du loyer et couverts par le locataire. Les locataires et les propriétaires négocient quels « filets » sont inclus dans le taux de location de base.
Le Bail brut modifié est plus populaire auprès des locataires, car sa flexibilité se traduit par une entente plus facile entre le locataire et le propriétaire. Contrairement au bail NNN, si l’assurance, les taxes ou les frais de CAM augmentent, le taux de location ne changera pas. Bien sûr, si ces dépenses diminuent, les économies sont répercutées sur le propriétaire., Comme le service de conciergerie et l’électricité ne sont pas couverts, les locataires peuvent mieux contrôler combien ils dépensent par rapport à un bail brut.
résumé des baux commerciaux nnn, bruts modifiés ou à Service complet
lors de l’évaluation des options de location de locaux à bureaux, il est important de comparer les différentes options de location en tenant compte de toutes les dépenses, et pas seulement des taux de location de base. Les tarifs de location de base NNN ont tendance à être beaucoup plus bas, avec des dépenses supplémentaires ajoutées pour le taux mensuel réel.,
Les forces du marché auront tendance à uniformiser les taux de location pour des propriétés comparables, quel que soit le type de location. Les locataires doivent s’attendre à payer à peu près le même montant avec un nnn, un brut modifié ou un bail à service complet pour des espaces de bureau de qualité similaire dans la même zone.
la règle la plus importante des baux commerciaux est que les locataires lisent attentivement leurs baux et clarifient exactement les dépenses dont ils ont la responsabilité. Les circonstances dans lesquelles des frais supplémentaires se produiront devraient être identifiées et les plafonds négociés.