Ei ole kysymys on enemmän tärkeää, kun ostaa liikekiinteistö, kuin: ”Kuinka paljon se maksaa?”Mutta kysymys on vielä mielekkäämpi, jos sinulla on myös hyvä käsitys siitä, kuinka paljon omaisuutta kannattaa. Liikekiinteistöjen arvostaminen on osittain tiedettä ja osittain taidetta, mutta onneksi käytössäsi on useita arvostusmenetelmiä.,
Onko aiot käyttää yrityksesi pois omaisuutta, käyttää sitä tuottaa vuokratuottoja tai korjata ja käännä se, tietäen oikea määrä maksaa voi tehdä kaikki ero kannattavan ja menettää kaupan.
Liikekiinteistöjen arvon arvottaminen
kaupallisen omaisuuden arvottaminen voi olla varsin monimutkaista. Onneksi on muutamia lähestymistapoja kokeilla. On tärkeää arvioida Liikekiinteistöjen arvoa, koska kiinteistön osto ja myynti riippuvat pitkälti tästä arvosta., Avulla voit arvioida, ja täydellinen arvostus oman kaupallisen omaisuuden, olemme koonneet erilaisia lähestymistapoja käyttää ja terminologiaa tarvitset.
Sanasto Kaupallisten Kiinteistöjen Arvostus Ehdot
Tässä on lyhyt sanasto yleisesti käytetty määritettäessä kiinteistön arvoa.,
| Aikavälillä | Merkitys |
|---|---|
| Cap rate | korkoprosenttina vastaa kiinteistön net vuosittaiset vuokratuotot jaettuna nykyisen omaisuuden arvo. Siinä ei oteta huomioon rahoituksen vaikutusta ja markkinoiden alittavista vuokrista johtuvaa mahdollista inflaation kiihtymistä. Yläraja vastaa kiinteistön odotettua Tai Vaadittua tuottoastetta., |
| Kustannus per yksikkö | Kustannus per yksikkö on hinta omaisuus jaettuna sen määrä vuokra-asuntoja. Siinä ei oteta huomioon yksiköiden tyyppiä tai kokoa, tuloja tai fyysistä kuntoa. |
| velanhoidon | määrä kunkin kuukauden tai vuoden koron ja pääoman takaisinmaksu on tunnetaan myös nimellä velan palvelu., |
| Brutto mahdolliset vuokraa | vuokran määrästä kyinen usean vuokralaisen omaisuutta, jos kaikki vuokrat on maksettu ja kaikki yksiköt ovat täysin vuokra on brutto vuokra potentiaalia, jota kutsutaan myös brutto-määrä tuloja. |
| bruttovuokra | Tämä on keskimääräinen maksettu vuokra, jonka vuokralainen. Keskiarvo otetaan niiden kuukausien aikana, joina vuokranantaja on velvollinen maksamaan vuokran, ja se tunnetaan myös efektiivisenä bruttovuokrana., |
| bruttovuokra kerroin (GRM) | myyntihinta kiinteistön jaettuna sen vuotuinen brutto mahdolliset vuokra on bruttovuokra kerroin. Se eroaa YMP: n tasosta, koska siinä ei oteta huomioon kuluja. Lisäksi se sulkee pois fyysisen kunnon ja potentiaalisen piristymisen, joka johtuu markkinoiden alittavista vuokrista. |
| nettotuotot (NOI) | nettotuotot on yhtä suuri vuokra tuotot kiinteistön miinus kaikki kulut, jotka liittyvät omistaa omaisuutta., |
| nykyarvo | – tässä yhteydessä tämä on summa tulevaisuuden vuokrat, jossa jokainen maksu on diskontattu aikaan liittyvä tekijä. |
| Hinta per neliö jalka | Tämä on hinta omaisuus jaettuna neliön kuvamateriaalia, ja se ei harkita määrä ja tyyppi, yksiköt, tulot tai fyysinen kunto., |
| sijoitetun pääoman Tuotto (ROI) | tuotto on sama kuin kassavirta velanhoidon jälkeen jaettuna investointien kustannukset. |
| TUMMI | kiinteistöön liittyvät kulut: verot, apuohjelmat, hallinta, huolto ja vakuutus kutsutaan TUMMI., |
| Vapautuneen ja kokoelma tappio | vuokratuotot menetetty, koska unrented yksiköt ja perimättä vuokria on vapautuneen ja kokoelma menetys. |
| Arvo | todennäköisin hinta, omaisuus pitäisi tuoda avoimilla markkinoilla, jossa asiantunteva ostajat ja myyjät on sen arvo. Sijoituskiinteistöjen osalta sen pitäisi vastata ennustetun tulevan vuokravirran nykyarvoa., |
Kaupallisten Kiinteistöjen Arvostus Lähestymistavat
Nämä ovat arvostus lähestymistavat yleisesti käytetty commercial real estate:
Kustannukset Lähestymistapa
kustannukset lähestymistapa liikekiinteistöjen arvot omaisuutta kuin yhtä maata hinta plus kustannukset rakentaa rakennus tyhjästä. Esimerkiksi, jos traktaatti maa maksaa $40,000 ja hinta rakentaa kuuden yksikön kerrostalo on $600,000, kustannus lähestymistapa tuottaa arvo $640,000.,
kustannuslaskelmassa oletetaan, että kiinteistön hinta perustuu sen korkeimpaan ja parhaaseen käyttöön. Esimerkiksi, jos sinulla on maa-alueen keskellä öljyä maassa, kaukana taajama-alueilla, sinun pitäisi olettaa arvon perusteella käyttäen omaisuus tuottaa öljyä tulot pikemminkin kuin rakentaa vuokra omaisuutta sivustolla. Kustannuslähtöisyyteen vaikuttavat myös kaavoituslait, jotka saattavat vaikuttaa kiinteistön mahdolliseen käyttöön.
luotonantajat käyttävät uudisrakentamisen kustannuslähestymistapaa varojen vapauttamiseen kunkin vaiheen päättyessä., Sen tärkein etu on, että se tarjoaa nykyarvon, joka perustuu ainutlaatuisiin olosuhteisiin. Tämä lähestymistapa ei kuitenkaan selitä omaisuuden tuottamaa tuloa tai vertailukelpoisten kiinteistöjen hintaa.
Tulolähestymistapa
tulolähestymistavassa arvo on sidottu vuokratuloihin kiinteistön ylärajan kautta. Yhtälö omaisuuden arvo on:
Nykyinen Arvo = Tilikauden Liiketulos / Cap Rate
ymp: N korko on ekstrapoloitu markkinoilla myynti vertailukelpoisia ominaisuuksia samassa naapurustossa., Ylärajaa voidaan mukauttaa siten, että otetaan huomioon kiinteistön ainutlaatuiset ominaisuudet, kuten laadukkaat vuokralaiset tai vähemmän houkutteleva julkisivu. Lopullisen ylärajan olisi oltava enintään puoli prosenttiyksikköä vertailukelpoisten ominaisuuksien paikallisesta keskiarvosta.
ottaa esimerkiksi, vuokra omaisuutta, jonka vuotuinen NOI $700,000 ja korkki korko 8% olisi arvoltaan $8.75 miljoonaa euroa ($700,000 / 8%).
tulolähestymistavan etuna on, että se vastaa vertailukelpoisten kiinteistöjen viimeaikaista myyntitoimintaa ja sitä voidaan mukauttaa ainutlaatuisten tekijöiden perusteella., Sen haittapuolena on, että se ei huomioi työpaikan ja kokoelma menetys, joka johtaa liioitella NOI ja arvo. Se ei myöskään huomioon tarpeen laajoja korjauksia, jotka leikataan tulevaisuudessa NOI.
Myynnin Vertailu Lähestymistapa
myynnin vertailu lähestymistapa kaupallisen omaisuuden arvostus, jota kutsutaan myös markkinoiden lähestymistapa, perustuu hinnat realisoitunut äskettäin myyty vertailukelpoisia paikallisia ominaisuuksia, sekä hintapyynnöt on tällä hetkellä luetellut ominaisuudet., Myyntivertailulla arvioidaan usein asuinkiinteistöjä, kuten omakotitaloja ja multiunit-rakenteita.
lähestymistapa on luokitella kiinteistön ominaisuudet, kuten määrä, kylpyhuonetta ja makuuhuonetta, eräkoko ja neliön kuvamateriaalia, ja sitten löytää viime paikallinen myynti-tai nykyinen listauksia samanlaisia ominaisuuksia. Myynnin pitäisi olla mahdollisimman tuoretta, varsinkin kun kiinteistömarkkinat ovat dynaamisessa vaiheessa.
tämän menetelmän etuna on, että se perustuu viime merkityksellisiä tietoja antaa hyvä arvio arvo., Haittapuolena on, että monilla ominaisuuksilla on yksi tai useampi ainutlaatuinen ominaisuus, jotka vaikuttavat vertailukelpoisten ominaisuuksien merkityksellisyyteen.
Toinen haitta on, että vertailukelpoinen liikevaihto saattaa olla liian vanha olla tarkka indikaattori nykyinen arvo, ja/tai nykyinen listat eivät oikein vastaa nykyisiä arvoja.
Lopuksi, myynnin vertailu lähestymistapa ei selitä vapautuneen ja kokoelma menetys, tai epätavallinen kustannuksia korjaukset ja muut kulut. Koulutettu kiinteistöalan ammattilainen pitäisi pystyä mukautumaan eroja vertailukelpoisiin tarkasti nipistää kiinteistön arvoa.,
Bruttovuokra Kerrannaislähestyminen
GRM-lähestymistapa on käsitteellisesti samankaltainen kuin tulolähestymistapa. Se eroaa siinä, että käytetty yläraja perustuu noi: n sijaan bruttovuokraan. GRM on luku suurempi kuin 1, kun taas tulolähestymistavan yläraja on prosentti pienempi kuin 1. Lisäksi, tämä lähestymistapa perustuu brutto vuokrat pikemminkin kuin NOI, mikä tarkoittaa, että se ei huomioi kulut, korjaukset tai vapautuneen ja kokoelma menetys.,
arvon laskenta GRM lähestymistapa on:
Omaisuuden Arvo = Vuotuinen Brutto Vuokrat x bruttovuokra Kerroin
tämä tuottaa tarkka arvo, sinun täytyy tietää GRM vertailukelpoisia ominaisuuksia. Tällaisia tietoja saa usein paikallisilta kaupallisilta kiinteistönvälittäjiltä ja arvioijilta. Esimerkkinä, arvostavat omaisuutta, joka on vuotuinen brutto vuokrat $90,000 ja GRM 8, omaisuuden arvo olisi ($90,000 * 8), tai $720,000.
tämän lähestymistavan etuna on sen yksinkertaisuus, ja se toimii hyvin, jos tarkka arvio GRM voidaan turvata., Haitat ovat ilman kuluja ja vapautuneen ja kokoelma menetys, ja mitään vaikeuksia tunnistaa vertailukelpoisia ominaisuuksia ja niiden GRMs. Kuten kaikki nämä arvostusmenetelmät, GRM-lähestymistapa on hyödyllisin, kun se yhdistetään muihin menetelmiin.
Muita Lähestymistapoja
Tutkijat ovat ilmaisseet kiinnostuksensa käyttämällä Capital Asset Pricing-Malli (CAPM) arvo kiinteistöjä. CAPM-menetelmä määrittää muuttuja nimeltä ”beta”, joka edustaa suhdetta riskisopeutetun palaa tietyn hyödykkeen ja markkinoiden.,
kiinteistöjen tuotto tuloja-tuottavat vuokra omaisuutta voidaan arvioida sen arvo valitsemalla beta, joka liittyy kiinteistön, sanoa, tuotto julkisesti noteeratut kiinteistösijoitusyhtiöt. Monimutkaisuus CAPM ja puute tarkka beta tarkoittaa, että tämä lähestymistapa on toissijainen merkitys odotettaessa lisätutkimuksia.
kerrostalon arvottamiseen käytetty nopea ja likainen menetelmä on arvo ovea kohti. Esimerkiksi vastaava rakennus, jossa on 10 asuntoa, joiden hinta on 2 miljoonaa dollaria, olisi arvoltaan 200 000 dollaria ovea kohti., Jos haluat arvostaa vastaavaa kiinteistöä 14 asunnolla, saatat moninkertaistaa 14 dollaria 200 000 dollarilla, jolloin arvo on 2,8 miljoonaa dollaria. Tämä on järkevää vain, jos asunnot ovat suurin piirtein samanarvoisia. Se ei majoittaa eroja asunnon koko ja laatu, työpaikka-ja perintäkulut, tai epätavallinen huolto – /korjauskustannukset.