mikä on Kiinteistönvälityksen yläraja?

Show us some love!

Olet ehkä kuullut ihmisten puhuvan korkoprosenttina (tai cap rate) kun ostaa tai myydä kiinteistöjä investointeja. Jos olet jotain minun kaltaiseni, ensimmäisen kerran kun kuulit tämän termin, menit suoraan Googleen ja etsit: ”mitä ovat cap hinnat?,”

Tänään haluan selventää, mitä korkoprosenttina on, miksi cap hinnat väliä (tai ei), ja miksi tämä on erityisen tärkeää varoa, jos olet investoimalla suuri huoneisto syndication.

Korkki Korko Määrittely

korkoprosenttina on arvioitu tuotto – prosentteina – että omaisuus on tuottavat jos kiinteistö on ostettu käteisellä. (lähde)

Kapitalisaatioprosentit ovat tapa määrittää, kuinka paljon omaisuuden arvon tulisi perustua sen tuottamiin tuloihin., Cap-hinnat liikkuvat kauppahinnan vastakkaiseen suuntaan, joten mitä korkeampi cap-korko on, sitä matalampi kauppahinta on. Sitä vastoin mitä alhaisempi a cap-korko on, sitä korkeampi kauppahinta todennäköisesti on.

rakennus, joka tuottaa 100 000 dollarin vuotuiset nettotuotot on arvoltaan merkittävästi eri määrä riippuen rakennuksen sijainti.

Jos rakennus sijaitsee markkinoilla, joilla ymp: n korko on keskimäärin 8 prosenttia, se voi olla syytä $1,250,000.,

toisaalta,, jos rakennus sijaitsee jossain 4 prosenttia ymp: n hintaan, se voisi olla arvoltaan $2,500,000.

Tämä on merkittävä ero, minkä vuoksi sinun on tultava paikallismarkkinoidesi asiantuntijaksi ja varmista, että ymmärrät YMP: n hinnat siellä!

Jos olet mitään kuten minä, kun olen ensin pyytänyt Google ”Mikä on cap rate real estate?”tämä määritelmä ei oikeastaan auttanut, haha.

Cap Rate formula_2>

joten mikä on cap rate? No, ymmärtää, että sinun täytyy tietää cap korko kaava!,

rakennuksen ylärajan määrittämiseksi jaetaan vuosittainen nettokäyttötuotto (NOI) kauppahinnan mukaan.

esimerkiksi, jos olet ostanut asunnon rakennus käteisellä (epätodennäköistä) varten $1,000,000, että tuotettu netto liiketulos $100,000 vuosittain, korkki korko olisi 10 prosenttia.

$100,000 vuosittain NOI

÷ 1 000 000 dollaria ostohinta

= 10% – arvo korko

Jos olet pystyivät ostamaan tämä sama ominaisuus dollaria 909,090, korkki korko olisi lähempänä 11%., Ja jos olet ostanut sen 9% – arvo korko, ostohinta olisi $1,111,111.

Mitä nettotuotot

nettotuotot on tärkeä osa lasketaan arvo hinnat, ja haluan varmistaa et tiedä miten keksiä tähän numeroon.

nettotuotot on lähinnä vuotuisesta vuokratuotot vähennettynä jokainen kustannuksella lukuun ottamatta velka kulut (pääoman ja koron maksut teidän asuntolaina).

se, että NOI sulkee pois velan kulut todella tekee cap rate kaava enemmän hyötyä., Näin siinä keskitytään siihen, miten markkinat ja omaisuuserät toimivat ilman rahoitusta, mikä mahdollistaa tasapuolisen vertailun eri markkinoilla.

On olemassa niin monia erilaisia rahoitus, että olisi mahdotonta tehdä omenat-to-omenat vertailu liikekiinteistöjen jos oli, miten aiot rahoittaa ominaisuuksia.

Kapitalisaatiolaskuri

mitkä ovat Cap-hinnat?

Okei, nyt kun ymmärrät, miten kapitalisaatioprosentti määritetään matemaattisesta näkökulmasta, mikä on cap-korko oikeasti?,

a cap rate on mielivaltainen luku, jota ihmiset käyttävät yksinkertaisena tapana ilmaista liikekiinteistön markkina-arvoa.

maallikon mukaan yläraja yksinkertaistaa suurten omaisuuserien markkina-arvon määrittämistä.

tärkeä ehto on, että katto pitäisi koskaan olla liikkeellepaneva tekijä, miten ostaa asunnon rakennuksessa. Älä sokeasti kysy, mikä on keskimääräinen Ymp korko markkinoilla ja sitten tarjota hinta, joka heijastaa sitä. Sen sijaan, käytä korkki korko ymmärtää, mitä ominaisuuksia ovat myyneet ja yleistä markkinoiden piristymistä.,

lopuksi on tärkeää mainita vielä kerran, että korkokattoon ei sisälly velkakuluja!

Onko omaisuusluokalla merkitystä korkokantojen kannalta?

Kyllä.

omaisuuseräluokalla on ehdottomasti merkitystä, kun verrataan korkokattoja.

high-end asunto monimutkainen, joka pidetään a-luokan etu on ehdottomasti menossa on pienempi arvo korko kuin D-luokan voimavara, joka sijaitsee ”sota-alueella.”

esimerkiksi markkinoilla, joissa en investoida, saatat nähdä arvo hinnat vaihtelevat niinkin alhainen kuin 5 prosenttia peräti 12 prosenttia, riippuen omaisuuden.,

esimerkiksi, ja tämä on vain spekulatiivinen esimerkki opetustarkoituksiin vain…

A-Luokan omaisuuserien: 4-6 prosenttia ymp: n hinnat

B-Luokan omaisuuserien: 6-8 prosenttia ymp: n hinnat

C-Luokan omaisuuserien: 8-10 prosenttia ymp: n hinnat

D-Luokan omaisuutta: 10+ prosenttia ymp: n hinnat

Mitä nämä eri omaisuusluokkiin ovat todella arvostetaan tulee eri markkinoilla ja vaihtelee ajoittain. Hyvä tapa määrittää tämä teidän markkinoilla on pyytää muutamia aktiivisia kaupallisia kiinteistönvälittäjiä.,

Kiinteistöomaisuusluokat

tässä lyhennetty katsaus eri kiinteistöomaisuusluokkiin. Nämä ovat jonkin verran subjektiivisia, mutta ainakin tämä antaa paremman käsityksen erilaisista ominaisuuksista ja niiden mahdollisista arvoista.

A-luokan omaisuus: nämä ovat markkinoiden arvostetuimpia kiinteistöjä, ja ne vaativat markkinaehtoista vuokraa. Nämä ovat kiinteistöjä, kuten luksusasuntoja, huippuluokan asuntoja ja muita korkealuokkaisia kiinteistöjä, joilla on hyvät mukavuudet. Ne ovat paikkoja, joissa kaikki haluaisivat asua, jos heillä olisi siihen varaa.,

B-Luokan omaisuus: Nämä ovat yleensä 20-40-vuotias ja vetoavat ihmiset alkaen kaikki elämänaloilta. Ne houkuttelevat keskivertovuokria ja vetoavat kalliimpiin vuokralaisiin, vaikka eivät pysty kilpailemaan luksusomaisuuden kanssa.

C-Luokan omaisuus: Nämä ovat toiminnallisia ominaisuuksia, jotka ovat usein 40+ vuotta vanha ja on hieman alennettuun vuokra hinnat verrattuna uudempi varat. Näitä vuokraavat yleensä sinikauluksiset työväenluokkaiset.

D-luokan omaisuus: näistä ominaisuuksista painajaiset syntyvät., Ehkä ne eivät ole niin pahoja, mutta niitä ei pitäisi omistaa, jos on heikkohermoinen. Ne sijaitsevat usein kaupungin pahimmassa osassa ja korkeammilla rikosalueilla. Näitä ominaisuuksia voidaan arvostaa korkeampaan ylärajaan, mutta se johtuu päänsärystä, joka luonnostaan liittyy niiden omistamiseen.

mitkä ovat hyvät YMP: n korot?

Tässä on vilkaista arvo hinnat luokan vakiintunut perheasuntoa ominaisuuksia jälkipuoliskolla 2019 eri puolilla yhdysvaltoja.,

Kuten näette, näiden kiinteistöjen arvot vaihtelevat melko vähän jopa koko Tier 1-kaupungeissa samaan omaisuusluokka.

näytän sinulle tämän ajaa kotiin se, että ”hyvä cap korko” tulee riippumaan markkinoista, joihin sijoitat, ja erityisesti kiinteistöstrategiastasi.

Jos olet pystyivät ostamaan vakiintunut luokan omaisuutta tahansa markkinoilla yli 8% korkoprosenttina, että olisi varastaa. Jos kuitenkin ostit D-luokan kiinteistön samasta kaupungista 8 prosentin ylärajalla,se voi olla valtava ryöstö!,

tämän vuoksi sinun on tultava sen markkina-ja omaisuusluokan asiantuntijaksi, johon sijoitat. Sitä enemmän voit pitää sormi pulssilla markkinoilla ja nykyinen cap hinnat alueella, enemmän valmis olet tekemään tarjouksen, kun ominaisuuksia pop-up myytävänä.

lyhyesti vastaus: ”Mikä on hyvä yläraja?”on,” se riippuu markkinoista, kiinteistötyypistä ja henkilökohtaisesta sijoitusstrategiastasi.”

miten Omaisuustyyppi vaikuttaa Ymp-hintoihin?

siellä on paljon erilaisia kiinteistötyyppejä., Kun talous päätä kohti taantumaa, huoneisto komplekseja eivät yleensä melko hyvin, koska ihmiset aina tarvitsevat paikka elää.

tämä käy järkeen, kun sitä ajattelee.

Jos juuri menetit työpaikkasi, lopetatko todennäköisemmin ostarille menemisen tai lopetat asuinpaikan maksamisen? Todennäköisesti (ja toivottavasti), sanoit, että maksat katto pään yli ja forego ostoksilla ostoskeskuksessa. Tämä on mitä useimmat ihmiset tekevät, ja se näkyy arvo hinnat eri alkiotyyppien.,

Ymp: n hinnat tietenkin vaihtelevat paljon omaisuutta tyyppi, sekä kaikki muut makro-ja mikrotaloudelliset tekijät, jotka olemme keskustelleet. Tämä on vain yksi syy tulla asiantuntija haluamasi sijoitusstrategia.

mihin katoksia käytetään Syndikaatioissa?

Kun ryhmä sijoittajia-allas rahansa yhdessä ostaa asunto monimutkainen, se on yleisimmin tehty, mitä kutsutaan syndication., Arvo hinnat pelata suuri rooli rss-investointeja, koska, kuinka paljon cap-korko voi vaikuttaa saapumisen ja poistumisen myynti hinnat.

varo tätä Cap Rate-temppua!

syy sinun täytyy ymmärtää, miten arvo hinnat vaikuttavat perheasuntoa syndication on niin, että et saa pulassa, kun sijoittaa ne. Sanotaan, että henkilö olet investoimalla uskoo markkina-arvo korko on 6%, kun aiot myydä omaisuuden viiden vuoden omistuksen., Jos keskimääräinen yläraja on 8 prosenttia, se voisi tehokkaasti poistaa sijoitetun pääoman tuoton, jonka odotit saavasi.

vaikka 100 prosentin tarkkuudella on mahdotonta arvata, miltä markkinat näyttävät viiden vuoden kuluttua, on mahdollista tehdä melko koulutettuja arvauksia.

esimerkiksi, jos markkinat olet investoimalla on nähnyt merkittävää laajentamista ja cap hinnat ovat pakattu – eli ne ovat laskeneet, ja kiinteistöjen arvot ovat nousseet merkittävästi – se on luultavasti turvallista olettaa, korkki korko viisi vuotta voi olla hieman korkeampi kuin se on nyt.,

Jos huomaat, että markkinoilla on hyvin pakattu korkki hinnat, olet ostamassa omaisuuden täyttä markkina-arvo 4%: n korko, ja hankinta yksityiskohtia ennustaa cap hinnat tulee olla 3%, kun myyt…ajaa!

Okei, ehkä sinun ei tarvitse juosta, mutta sinun täytyy ymmärtää, että jos arvo hinnat eivät ole 3%, kun aiot myydä, voit joko pitää myydä vähemmän kuin oli suunniteltu tai pitää omaisuutta paljon kauemmin.

Tämä on hyvä temppu kiinnittää huomiota, niin että yhden numeron voi merkittävästi muuttaa tuotto aiot saada syndication.,

the more you know!

mitä Kapitalisaatioprosentti tarkoittaa?

tämä ei ole yhtä oleellista, mutta kun vastataan ” mikä on kiinteistöissä yläraja?”Mielestäni on edelleen tärkeää tietää, mitä pääomitusluvut tarkoittavat myös 5000 jalan näkymästä.

yläraja on makro-ja mikrotaloudellisiin tekijöihin sekä omaisuuden tyyppiin perustuva tapa arvostaa kiinteistöjä.

tiedän, että olemme jo käsitelleet tätä, mutta haluan toistaa jälleen kerran, että Ymp-korko on vain tapa arvostaa kiinteistöjä omenoiden ja omenoiden vertailussa valtakunnallisesti.,

Älä koskaan osta kiinteistöä pelkästään kapitalisointikoron perusteella. Olet sen velkaa itsellesi suorittaa täyden analyysin kaikista omaisuus aiot ostaa.

onko Kapitalisointikoroilla merkitystä?

Maybe?

Ymp: n hinnat aivan rooli osto-ja myynti kaupalliset ominaisuudet, kuten huoneistot, hotellit, ostoskeskukset, ja enemmän.

mutta yhden perheen vuokrakiinteistöihin ei tarvita lainkaan korkokattoja., Voit ehdottomasti käyttää korkki korko jos halusi vertailla yhden perheen asunnot asunto monimutkainen ROI, omenat-to-omenat tavalla, mutta sinun ei tarvitse.

en välitä, mitä cap hinnat ovat minun yhden perheen, duplexes, ja muita pieniä vuokra-asuntojen. Tällaisia asuinkiinteistöjä arvostetaan eri tavalla, enkä ole ennen käyttänyt ylärajaa niiden arvioimiseen.

Bottom Line noin Arvo Hinnat

Arvo hinnat ovat työkalu, joiden avulla voit määrittää omaisuuserän arvo tietyllä markkina-alueella.,

ne eivät suinkaan ole ainoa työkalu, jota sinun on käytettävä päätettäessä, ostetaanko kiinteistö vai ei.

Sinun tulisi aina tehdä täydellinen analyysi ennen ostamista tahansa kiinteistösijoitusyhtiö, ja kuulla teidän joukkue ja ammattilaiset markkina-liian!