Lyhyt Myynti (Kiinteistö)

Mikä On Lyhyeksi Myyntiä (Kiinteistö)?

lyhyt myynti kiinteistöjen on, kun taloudellisesti ahdistunut asunnonomistaja myy omaisuuttaan vähemmän kuin määrä, koska kiinnitys. Kiinteistön ostaja on kolmas osapuoli (ei pankki), ja kaikki myynnistä saadut tuotot menevät lainanantajalle. Lainanantajan joko antaa anteeksi ero tai saa puutos tuomion vastaan lainanottaja, joka vaatii heitä maksamaan lainanantajalle kaikki tai osa-ero myyntihinnan ja alkuperäisen arvo asuntolaina., Joissakin osavaltioissa tämä ero on lain mukaan annettava anteeksi lyhyeksimyynnissä.

Ymmärrystä Lyhyeksi Myyntiä (Kiinteistö)

termi ”lyhyeksi myynti” viittaa siihen, että koti on myyty alle jäljellä olevan asuntolainan—esimerkiksi, henkilö myy kotiin 150 000 dollaria, kun siellä on vielä $175,000 jäljellä asuntolaina. Tässä esimerkissä ero on 25 000 dollaria, miinus päätöskurssi kustannukset ja muut kulut myynti, pidetään puutos.,

Ennen kuin prosessi voi alkaa, lainanantaja pitämällä kiinnitys on allekirjoitettava päätös, joka suoritetaan, lyhyeksi myyntiä, joka tunnetaan myös nimellä pre-sulkemiseen myynti. Lisäksi lainanantaja, tyypillisesti pankki, tarvitsee asiakirjoja, jotka selittävät, miksi lyhyt myynti on järkevää; loppujen lopuksi lainanantaja voi menettää paljon rahaa prosessissa. Lyhyeksimyyntiä ei saa tapahtua ilman lainanantajan hyväksyntää.

Lyhyt myynti ovat yleensä pitkiä ja paperityötä vaativia liiketoimia, joskus kestää jopa koko vuoden prosessi., Lyhyt myynti ei kuitenkaan ole asunnonomistajan luottoluokitukselle yhtä haitallista kuin ulosmittaus.

kiinteistöjen lyhyeksimyynti poikkeaa lyhyeksimyynnistä sijoittamisessa. Investoi lyhyt myynti on liiketoimi, jossa sijoittaja myy lainatut arvopaperit ennakoiden hintojen lasku ja on palautettava yhtä suuri määrä osakkeita jossain vaiheessa tulevaisuudessa.

Erikoista Huomioitavaa

vaikka lyhyeksi myyntiä sattuu henkilön luotto-pisteet vähemmän kuin sulkemiseen, se on edelleen negatiivinen luotto mark., Mikä tahansa kiinteistökauppa, joka on merkitty luottoyhtiön ”ei maksettu sovitusti”, on ding luotto pisteet. Näin ollen lyhyt myynti, ulosmittaukset ja ulosmittauksen sijaan tehdyt kauppakirjat vaikuttavat kaikki negatiivisesti henkilön luottoon.

Mitä muuta, lyhyeksimyynti ei aina kumoa jäljellä olevaa asuntolainaa kiinteistön myynnin jälkeen. Tämä johtuu siitä, että kaikissa asuntolainoissa on kaksi osaa: lupaus maksaa lainanantajalle ja panttioikeus lainan turvaamiseen käytettyä omaisuutta vastaan. Panttioikeus suojaa lainanantajaa siltä varalta, että lainanottaja ei pysty maksamaan lainaa takaisin., Se antaa lainanantajalle oikeuden myydä kiinteistön takaisinmaksua varten. Tästä osasta asuntolainaa luovutaan lyhyeksimyynnissä.

toinen osa asuntolaina on lupaus maksaa, ja lainanantajat voi silti valvoa tämän osan, joko uuden merkinnän tai kokoelma puute. Kävi miten kävi, lainanantajien on hyväksyttävä lyhyeksimyynti,ja lainanottajat ovat joskus hetken mielijohteesta.,

Lyhyt Myynti vs. Sulkemiseen

Lyhyeksi myyntiä ja foreclosures ovat kaksi taloudellinen vaihtoehtoja asunnon, jotka ovat jäljessä niiden kiinnitys maksuja, jotka ovat koti, joka on veden alla, tai molemmat. Kummassakin tapauksessa omistajan on pakko erota kodista, mutta Aikajana ja seuraukset ovat erilaiset.,

ulosmittaus on lainanantajan teko takavarikoida asunto sen jälkeen, kun lainanottaja ei suorita maksuja. Ulosotto on lainanantajalle viimeinen vaihtoehto. Lyhyeksimyynnistä poiketen ulosmittaukset aloitetaan vain lainoittajilla. Lainanantaja liikkuu vastaan rikollinen lainanottaja pakottaa myynti kotiin, haluavat tehdä hyvää sen alkuinvestointi kiinnitys. Myös toisin kuin useimmissa lyhyeksimyynneissä, monet ulosmittaukset tapahtuvat, kun asunnonomistaja on luopunut kodista. Jos asukkaat eivät ole vielä poistuneet kodista, lainanantaja häätää heidät ulosottoprosessissa.,

Kun lainanantaja on pääsy kotiin, tilaukset arviointi ja etenee kanssa, yrittää myydä se. Ulosmittaukset eivät yleensä kestä yhtä kauan kuin lyhyeksimyynti, koska lainanantaja on huolissaan omaisuuserän pikaisesta realisoinnista. Ulosmitatut kodit voidaan huutokaupata myös edunvalvojamyynnissä, jossa ostajat tekevät ostotarjouksia kodeista julkisessa prosessissa.

lyhyeksimyynnin läpikäynyt asunnonomistaja voi tietyin rajoituksin saada oikeuden ostaa toisen kodin välittömästi., Olosuhteista riippuen ulosmittauksen kokeneet asunnonomistajat voivat odottaa kaksi-seitsemän vuotta toisen asunnon hankkimista. Ulosmittausta pidetään henkilön luottoraportissa seitsemän vuoden ajan.

Vaikka sulkemiseen olennaisesti avulla voit kävellä pois koti—vaikkakin vakavia seurauksia oman taloudellisen tulevaisuuden, kuten ottaa konkurssiin ja tuhoamalla luotto—täyttämällä lyhyen myynti on työvoimavaltaista. Lyhyeen myyntiin liittyvästä lisätyöstä maksettava korvaus voi kuitenkin olla sen arvoinen.,

Lyhyt Myynti Vaihtoehtoja

Ennen eroamista itsesi lyhyeksi myyntiä, puhua lainanantaja mahdollisuudesta tarkistettu maksu suunnitelma tai lainan muuttaminen. Yksi näistä vaihtoehdoista voi antaa sinulle mahdollisuuden jäädä kotiisi ja päästä takaisin jaloillesi.

Toinen mahdollinen vaihtoehto oleskelevat kotona syntyy, jos sinulla on yksityisen kiinnitys vakuutus (PMI)., Monet asunnonomistajat, jotka ostivat asuntoja alle 20 prosentin alennuksella, joutuivat ostamaan YSV: n kodeillaan. Jos PMI yritys luulee, että sinulla on mahdollisuus toipumassa nykyinen taloudellinen tilanne, se voi etukäteen varoja lainanantaja tuoda maksut ajan tasalla. Lopulta sinun on maksettava ennakko takaisin.,

Tiedot Short Sale

Vakuuttava Lainanantajan

Ennen kuin aloitat lyhyt-myynti prosessi, kamppailee asunnonomistaja pitäisi harkita, kuinka todennäköistä on, että lainanantaja haluaa työskennellä heidän kanssaan lyhyen myynti ymmärtämällä lainanantajan näkökulmasta. Lainanantajan ei tarvitse tehdä lyhyeksimyyntiä, vaan se sallitaan lainanantajan harkinnan mukaan.

lähde taloudellisia ongelmia pitäisi olla uutta—kuten terveydenhuollon ongelma, työpaikan menetys tai avioero—ei ole jotain, joka ei julkistettu, kun homebuyer alun perin hakenut lainaa., Lainanantaja ei suhtaudu epärehelliseen lainanottajaan myötämielisesti. Kuitenkin, jos sinusta tuntuu, että olet uhri saalistushinnoittelu luotonanto käytäntöjä, saatat pystyä puhua lainanantaja osaksi lyhyeksi myyntiä jopa jos sinulla ei ole ollut mitään suuria taloudellisia katastrofeja, koska ostaa kotiin.

laita itsesi vakuuttavampi kantaa loppuun lyhyeksi myyntiä, lopeta ostaa ei-välttämättömyyksiä. Et halua näyttää vastuuttomalta lainanantajalle, kun se arvioi lyhytmyyntiehdotustasi.

Myös olla tietoinen muut olosuhteet, jotka voivat estää lainanantaja haluavat tehdä lyhyeksi myyntiä., Jos et ole maksukyvyttömyys oman asuntolainan maksuja vielä, lainanantaja luultavasti ei halua työskennellä kanssasi. Jos lainanantaja luulee saavansa enemmän rahaa ulosmittaamalla kotisi kuin sallimalla lyhyeksimyynnin, se ei välttämättä salli sellaista. Lopuksi, jos joku maksoi asuntolainan, lainanantaja voi pitää kyseistä henkilöä vastuussa maksusta pikemmin kuin lyhyeksimyynnistä.

Jos luulet, että tilanne on kypsä lyhyeksi myyntiä, puhua päätöksentekijä pankissa mahdollisuudesta harjoittaa tämän tyyppistä toimea., Älä puhu vain asiakaspalvelun edustajalle, joka on usein enemmän kuin tiedottaja ja jolla ei ole todellista valtaa. Voit työskennellä tiesi ylös puhelimen tikkaat, välittömästi pyytää puhua lainanantajan tappioiden lieventämistä osasto. Jos et pidä siitä, mitä ensimmäinen päättäjä sanoo, yritä puhua toiselle toisena päivänä ja katso, saatko toisenlaisen vastauksen. Jos lainanantaja on valmis harkitsemaan lyhyeksi myyntiä, olet valmis siirtymään eteenpäin luomaan lyhyt-myynti ehdotuksen ja löytää ostaja.,

Ota Ammattilaisia

tässä vaiheessa, sinun pitäisi kuulla asianajaja, vero ammatillinen, ja kiinteistönvälittäjä. Vaikka nämä ovat kalliita asiantuntijapalvelut, jos teet virheen, yrittää käsitellä monimutkaisia lyhyt-myynnistä itse, saatat löytää itsesi vielä suurempia taloudellisia ongelmia. Voit ehkä maksaa nämä palvelumaksut kotisi myyntituloista. Ammattilaiset, jotka ovat tottuneet käsittelemään lyhyitä kauppoja, voivat antaa sinulle ohjeita siitä, miten maksaa ne.,

Asetus Hinta

Kun asetus on lähtöhinta, varmista, että tekijä kustannukset myymällä omaisuutta osaksi yhteensä määrä rahaa sinun täytyy päästä pois tilanteesta. Toki kodin haluaa myydä mahdollisimman lähelle asuntolainan arvoa, mutta alamarkkinoilla on väistämättä vaje. Joissakin osavaltioissa, jopa lyhyeksimyynnin jälkeen, pankki odottaa sinun maksavan takaisin kaiken tai osan siitä vajeesta.,

Kerää Dokumentit ja Löydä Ostaja

Kerää kaikki asiakirjat, sinun täytyy todistaa teidän taloudellisia vaikeuksia lainanantajalle. Näitä voivat olla esimerkiksi tiliotteet, lääketieteen laskut, maksaa stubs, irtisanomisaika teidän entinen työpaikka, tai avioero. On teidän asianne keksiä lyhytmyyntiehdotus. Huomaa, että lainanantajan on lopulta hyväksyttävä lyhyt myynti saatuaan kaikki tiedot, koska lainanantaja on saama tuotto. Sinun tehtäväsi on löytää ostaja kotiisi.,

Lähetä Ehdotus Pankki

Kun olet ostaja ja tarvittavat paperityöt, olet valmis toimittamaan ostajan tarjouksen ja ehdotuksen pankki. Yhdessä asiakirjat ahdistuneita taloudellista asemaa, oman ehdotuksen tulisi sisältää vaikeuksia kirjeen, jossa selitetään olosuhteista, jotka estävät sinua tekemästä oman asuntolainan maksut. Haluat tehdä siitä mahdollisimman vakuuttavan ja suojella etujasi samalla kun vetoat pankkiin.,

Ole varovainen, toimittamalla teidän taloudelliset tiedot on lainanantaja koska, jos se ei hyväksyä lyhyeksi myyntiä, se voi käyttää teidän taloudelliset tiedot yrittää saada rahaa ulos sinusta ulosmittaus. Jos sinulla on vielä käteisvaroja, sinun voidaan olettaa käyttävän niitä edelleen asuntolainojen maksamiseen tai korjaavan joitakin myyntihinnan ja asuntolainan määrän välisiä vajeita. Lyhyeksimyynnin loppuunsaattamiseen perehtynyt asianajaja voi auttaa sinua navigoimaan yksityiskohdissa.,

Koska lyhyt myynti voi kestää kauemmin kuin tavalliset kodin myynti, koska tarvitaan lainanantajalle hyväksyntää, he usein kuuluvat läpi. Ostaja voi löytää toisen kiinteistön odottaessaan vastausta sinulta. Varaudu tähän mahdollisuuteen. Jos lyhyt-myynti kauppa menee läpi, ota Internal Revenue Service (IRS) nähdä, jos joudut maksamaan veroja vaje.,

Myös, olla tietoinen siitä, että lyhyeksi myyntiä voi vielä vaikuttaa luotto-pisteet siinä mielessä, että kuukauden kiinnitys maksuja jäi ennen lyhyeksi myyntiä voi näkyä rikollinen maksut luotto-raportti. Se on pankki päättää, mitä raportti, joten se on paras etu yrittää vakuuttaa pankki ei ilmoita laiminlöi maksut.

pankkisi saattaa olla tässä suhteessa todennäköisesti avokätisempi, jos otit esiin vaikeutesi ennen kuin olit merkittävästi jäljessä., Luottotarkoituksiin, vaikka tämä on hieman vahingollista, se on varmasti vähemmän vahingollista kuin ulosotto.

ostajien ja sijoittajien Lyhyeksimyyntistrategiat

lyhyeksimyynti voi tarjota ostajille myös erinomaiset mahdollisuudet päästä taloihin alennettuun hintaan. Tässä pari vinkkiä, joiden avulla voit tehdä fiksuja päätöksiä, kun harkitset lyhytaikaisen kiinteistön ostamista.

Opi löytämään ne

useimmat lyhytaikaiset kiinteistöt ovat kiinteistönvälittäjien listaamia ja kiinteistönvälittäjien verkkosivuilla., Jotkut listaukset eivät välttämättä tule ulos ja sano ”lyhyt myynti”, joten saatat joutua etsimään johtolankoja listauksen sisällä, kuten” pankkiluvan alainen ”tai” antaa pankille aikaa vastata.”

kokenut kiinteistönvälittäjä voi tehdä suuri ero kannalta sekä löytää ja sulkeminen lyhyt-myynti ominaisuudet. Agentteja, jotka ovat erikoistuneet lyhyt myynti voi pitää Lyhyen Myynti ja Sulkemiseen Resource (SFR) sertifiointi, nimitys tarjoamia National Association of Realtorsin (NAR).,

Haltijoille tämä sertifiointi on saanut erikoiskoulutusta lyhyeksi myyntiä ja foreclosures, täyttäviä myyjät lyhyen myynti, neuvottelee rahoittajien kanssa, ja suojaamaan ostajia. On tärkeää huomata, että sertifiointi ei takaa, että agentti on tyypin kokemusten etsit, ei myöskään puute sertifiointi estä sitä. Joka tapauksessa, haluat tarkastaa mahdolliset Kiinteistönvälittäjät varmistaa niiden lyhyt myynti asiantuntemusta.,

Valmistaudu Kiirettä ja Odota

Ymmärtää, etukäteen, että lyhyen myynti on monimutkainen, aikaa vievä liiketoimia. Se voi kestää viikkoja tai kuukausia lainanantaja hyväksyä lyhyeksi myyntiä, ja monet ostajat, jotka jättävät tarjouksen lopulta perumaan, koska lyhyt-myynti prosessi kestää liian kauan. Ostajien on oltava valmiita odottamaan pankin lyhyeksimyyntilupaa., Säännöt lyhyt-myynti liiketoimia vaihtelevat osavaltioittain, mutta vaiheet ovat yleensä:

• Lyhyeksi myyntiä paketti—lainanottaja on osoitettava taloudellisia vaikeuksia toimittamalla taloudellinen paketti niiden lainanantaja. Paketti sisältää tilinpäätöksen, kirjeen, jossa kuvataan myyjän vaikeuksia(s), ja kirjanpitoa, veroilmoitukset mukaan luettuina, W-2s, palkka tyngät, ja tiliotteet.,
• Lyhyeksi myyntiä tarjous, kun myyjä hyväksyy tarjouksen potentiaalinen ostaja, listaus agentti lähettää lainanantaja listalle sopimuksen teloitettiin ostotarjouksen, ostajan preapproval kirjeen jäljennös tosissaan rahaa tarkistaa, ja myyjä on lyhyeksi myyntiä paketti. Jos paketti puuttuu jotain—joko koska asiakirja ei ollut toimitettu tai koska arkistointi virhe pankki on osa (esim. pankki menetti sen)—prosessi viivästyy.
• pankkien käsittely—pankin katselmus tarjouksesta voi kestää useita viikkoja tai kuukausia Lopulta se hyväksyy tai kieltää sen., On tärkeää huomata, että vaikka myyjä hyväksyy tarjouksen, se ei tarkoita, että pankki suostuu hintaan. Jos pankki uskoo saavansa lisää rahaa ulosmittausmenettelyllä, se hylkää tarjouksen.

Se on Kaikki Numerot

Vuonna kiinteistöjen investoimalla se on sanonut, että rahaa on ”osta”, mikä tarkoittaa, että hyvä hankinta hinta on usein avain onnistuneen paljon. Jos saat kiinteistön hyvään hintaan, voit lisätä todennäköisyyttä tulla ulos, kun se tulee aika myydä. Jos kauppahinta on korkealla, toisaalta, voit todennäköisesti katsella voittomarginaalin heikkenemistä.

Sinun pitäisi pystyä ostaa omaisuutta, laittaa sen hyvässä kunnossa, ja myydä sitä hintaan, jossa voit vielä tehdä voittoa., Sijoittajien on pystyttävä kääntymään ympäri ja myymään talo nopeasti-tyypillisesti alle markkinoiden-ja hyvä kauppahinta mahdollistaa tämän.

kauppahinta on kuitenkin vain yksi tärkeä numero. Sinun täytyy tehdä joitakin muita laskelmia sekä, mukaan lukien:

Korjaukset ja Kunnostukset (R&R) Kustannukset

Nämä kustannukset vaihtelevat riippuen kiinteistön kunnosta ja suunnitelmat sitä varten., Kannattaa laittaa aikaa ja vaivaa kehittää realistinen talousarvio, koska tämä on yksi luvuista sinun täytyy määrittää, jos investointi voi tehdä rahaa. Kustannukset harkita sisältää materiaali -, työ -, luvat, tarkastusmaksut, trash poisto, varastointi-kustannukset, ja dumpster rentals. Hyvä tarkastus (ennen ostoa) voi hälyttää mitään suuria kuluja, kuten säröillä säätiö, viallinen johdotus tai laaja termiitti vaurioita.

Korjauksen Jälkeen Arvo (ARV)

ARV on arvio kiinteistön markkina-arvo (FMV) sen jälkeen, kun kaikki korjaukset ja kunnostukset on tehty., Sijoittajat katsovat tätä numeroa määrittääkseen, onko kiinteistöllä voitontavoittelua. Paras tapa arvioida kiinteistön ARV on tarkastella comparables (komppeja)—koteja, jotka ovat viime aikoina myyty alueella (tyypillisesti pari kilometriä pois kohteena omaisuus), joka on samanlaisia ominaisuuksia kannalta neliön kuvamateriaalia, määrä makuuhuonetta/kylpyhuonetta, jne.

ylläpitokustannuksia

Kuljettaa kustannukset ovat kuluja pitää kiinni omaisuutta., Enää et omista omaisuutta, sitä enemmän voit viettää kuljettaa kustannukset, joita ovat:

• Asuntolainan maksu (korot mukaan lukien)
• kiinteistövero
• Vakuutus
• Asunto-ja assosiaatiosopimuksen palkkiot
• Utilities (sähkö, kaasu, vesi, viemäri, roskat)

Määrittää Kannattavuuden

jotta investointi olisi kannattava, summa kustannukset (hankintahinta, korjaus ja remontin kustannukset, ja kuljettaa kustannukset) on oltava pienempi kuin ARV., Jos kustannukset ovat lähellä ARV: ta tai sitä korkeammat, voittoa on vaikea tai mahdotonta tehdä. Voit määrittää mahdollinen voitto vähentämällä kauppahinnasta, korjaus-ja kunnostustyöt (R&R) kustannukset ja kantaa kustannukset ARV:

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

Real estate sijoittajat voivat odottaa ansaita vähintään 20% voitto omaisuus, ja jotkut käyttää ohjeiden arvioida ominaisuuksia eri asuntomarkkinoilla., Näiden suuntaviivojen nojalla, investointien kokonaismäärä (ostohinta, R&R kustannuksia, ja kuljettaa kustannukset) ei saa ylittää:

• 80% ARV markkinoilla, jossa kotiin arvot ovat nousussa
• 70% 75% ARV tasainen markkinoilla
• 60% 65% ARV markkinoilla, jossa kotiin arvot ovat laskussa

Jos ARV kiinteistön on $200000, esimerkiksi, investointien kokonaismäärä olisi enintään noin $160,000 nouseva markkinoilla, $140,000 tasainen markkinoilla, ja $120,000 markkinoilla kuuluvia arvoja., Eri investointitasoja käytetään pienentämään riskiä muuttuvissa markkinaolosuhteissa. Voit riskeerata enemmän nousevilla markkinoilla, koska olet todennäköisemmin saada ARV tai paremmin, kun myy. Laskevalla markkina-alueella ARV: n saaminen on epätodennäköisempää, joten sijoituksen pitäisi olla pienempi.

Rivi

lyhyt-myynti omaisuus voi tarjota erinomaisen mahdollisuuden ostaa talon vähemmän rahaa., Monissa tapauksissa lyhyt-myynti asunnot ovat kohtuullisen kunnossa, ja kun ostohinta voi olla korkeampi kuin sulkemiseen, kustannukset, jolloin kotiin jälkimarkkinakelpoiset voi olla paljon pienempi, ja haitat myyjälle vähemmän vakavia. Pitkällisen prosessin vuoksi ostajien ja myyjien on kuitenkin oltava valmiita odottamaan. Kokenut kiinteistönvälittäjä voi auttaa reilun tarjouksen määrittelyssä ja neuvotella pankin kanssa.,

Vaikka monet sijoittajat ostavat lyhyt-myynti ominaisuudet ja nopeasti myydä niitä voitolla, toiset haluavat säilyttää omistus ja käyttää omaisuutta tuloja keräämällä vuokrata. Kummassakin tapauksessa jokainen kiinteistö on arvioitava huolellisesti ennen ostamista sen määrittämiseksi, onko sillä voitontavoittelua.

Koska verolait ovat monimutkaisia ja jatkuvasti muuttaa, se on aina suositeltavaa, että voit neuvotella certified public accountant (CPA), joka tietää kiinteistösijoittaminen ja niihin liittyvät verolait antaa sinulle kattavia ja ajan tasalla olevaa tietoa., Se voi tarkoittaa eroa voitontavoittelun ja sijoitukselle koituvan tappion välillä.