¿Qué es una venta corta (Bienes Raíces)?
una venta corta en bienes raíces es cuando un propietario de vivienda en dificultades financieras vende su propiedad por menos de la cantidad adeudada en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco), y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista perdona la diferencia o obtiene un juicio de deficiencia contra el prestatario que les exige pagar al prestamista la totalidad o parte de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca., En algunos Estados, esta diferencia debe perdonarse legalmente en una venta corta.
Key Takeaways
- Una venta corta en bienes raíces es aquella en la que una casa se vende por un precio que es menor que la cantidad que aún se debe en la hipoteca.
- Depende del prestamista hipotecario aprobar una venta corta.
- a veces la diferencia entre el precio de venta y el monto de la hipoteca es perdonada por el prestamista, pero no siempre.
- para el vendedor, las consecuencias financieras de una venta en corto son menos graves que las de una ejecución hipotecaria.,
- para el comprador, es importante calcular los costos y asegurarse de que haya espacio para obtener ganancias cuando se revenda la casa.
entendiendo una venta corta (Bienes Raíces)
el término «VENTA CORTA» se refiere al hecho de que la casa se vende por menos que el saldo restante en la hipoteca—por ejemplo, una persona que vende una casa por $150,000 cuando todavía hay remaining 175,000 restantes en la hipoteca. En este ejemplo, la diferencia de $25,000, menos los costos de cierre y otros costos de venta, se considera que la deficiencia.,
antes de que el proceso pueda comenzar, el prestamista que tiene la hipoteca debe firmar la decisión de ejecutar una venta corta, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria. Además, el prestamista, normalmente un banco, necesita documentación que explique por qué una venta corta tiene sentido; después de todo, la institución crediticia podría perder mucho dinero en el proceso. Ninguna venta corta puede ocurrir sin la aprobación del prestamista.
Las ventas cortas tienden a ser transacciones largas e intensivas en papeleo, a veces tomando hasta un año completo para procesar., Sin embargo, las ventas cortas no son tan perjudiciales para la calificación crediticia de un propietario como una ejecución hipotecaria.
una venta corta de bienes raíces es diferente a una venta corta en la inversión. Una venta en corto de inversión es una transacción en la que un inversor vende valores prestados en previsión de una caída de precios y está obligado a devolver un número igual de acciones en algún momento en el futuro.
los préstamos Hipotecarios discriminación es ilegal., Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de protección financiera del consumidor y/o al Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
consideraciones especiales
aunque una venta corta perjudica el puntaje de crédito de una persona menos que una ejecución hipotecaria, sigue siendo una marca de crédito negativa., Cualquier tipo de venta de propiedad que es denotado por una compañía de crédito como «no pagado según lo acordado» es un ding en un puntaje de crédito. Por lo tanto, las ventas cortas, las ejecuciones hipotecarias y las Escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria afectan negativamente el crédito de una persona.
Además, las ventas cortas no siempre anulan la deuda hipotecaria restante después de que se vende una propiedad. Esto se debe a que hay dos partes en todas las hipotecas: una promesa de pagar al prestamista y un gravamen contra la propiedad utilizada para garantizar el préstamo. El gravamen protege al prestamista en caso de que un prestatario no pueda pagar el préstamo., Otorga a la institución crediticia el derecho de vender la propiedad para su reembolso. Esta parte de la hipoteca se renuncia en una venta corta.
la segunda parte de la hipoteca es la promesa de pagar, y los prestamistas todavía pueden hacer cumplir esta parte, ya sea a través de una nueva nota o el cobro de la deficiencia. Pase lo que pase, las instituciones crediticias deben aprobar la venta corta, y los prestatarios a veces están a su antojo.,
al convencer a un prestamista para que acepte una venta corta, es vital que la fuente de los problemas financieros del comprador sea nueva y no algo que el comprador haya retenido previamente.
venta corta vs. ejecución hipotecaria
Las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias son dos opciones financieras disponibles para los propietarios que están atrasados en sus pagos hipotecarios, que tienen una casa que está bajo el agua, o ambos. En ambos casos, el propietario se ve obligado a separarse de la casa, pero el cronograma y las consecuencias son diferentes.,
una ejecución hipotecaria es el acto del prestamista que se apodera de la casa después de que el prestatario no realiza los pagos. La ejecución hipotecaria es la última opción para el prestamista. A diferencia de una venta corta, las ejecuciones hipotecarias son iniciadas solo por los prestamistas. El prestamista se mueve contra el prestatario moroso para forzar la venta de una casa, con la esperanza de cumplir con su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas cortas, muchas ejecuciones hipotecarias tienen lugar cuando el propietario ha abandonado la casa. Si los ocupantes aún no han salido de la casa, son desalojados por el prestamista en el proceso de ejecución hipotecaria.,
una vez que el prestamista tiene acceso a la casa, ordena una tasación y procede a tratar de venderla. Las ejecuciones hipotecarias normalmente no tardan tanto en completarse como una venta corta, porque al prestamista le preocupa liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas también pueden ser subastadas en una venta fiduciaria, donde los compradores pujan por las casas en un proceso público.
un propietario que ha pasado por una venta corta puede, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente., Dependiendo de las circunstancias, los propietarios que experimentan una ejecución hipotecaria pueden esperar de dos a siete años para comprar otra casa. Una ejecución hipotecaria se mantiene en el informe de crédito de una persona durante siete años.
mientras que una ejecución hipotecaria esencialmente le permite alejarse de su casa, aunque con graves consecuencias para su futuro financiero, como tener que declararse en bancarrota y destruir su crédito, completar una venta corta requiere mucha mano de obra. Sin embargo, la recompensa por el trabajo adicional involucrado en una venta corta puede valer la pena.,
las alternativas menos disruptivas a una venta corta incluyen la modificación del préstamo y la utilización de un seguro hipotecario privado.
alternativas de Venta Corta
antes de renunciar a una venta corta, hable con su prestamista sobre la posibilidad de un plan de pago revisado o modificación del préstamo. Una de estas opciones puede permitirle quedarse en su casa y recuperarse.
otra posible opción para quedarse en tu vivienda surge si dispones de un seguro hipotecario privado (PMI)., Muchos propietarios que compraron casas con menos del 20% de Cuota Inicial fueron obligados a comprar PMI con sus casas. Si la compañía PMI piensa que usted tiene una oportunidad de recuperarse de su situación financiera actual, puede adelantar fondos a su prestamista para actualizar sus pagos. Eventualmente, tendrás que pagar el anticipo.,
detalles de una venta corta
convencer al prestamista
antes de comenzar el proceso de venta corta, el propietario de una vivienda en dificultades debe considerar qué tan probable es que el prestamista quiera trabajar con ellos en una venta corta al comprender la perspectiva del prestamista. El prestamista no está obligado a hacer una venta corta; se permitirá a discreción del prestamista.
la fuente de los problemas financieros debe ser nueva, como un problema de salud, la pérdida de un trabajo o un divorcio, no algo que no se divulgó cuando el comprador de vivienda solicitó originalmente el préstamo., El prestamista no simpatizará con un prestatario deshonesto. Sin embargo, si usted siente que fue víctima de prácticas predatorias de préstamos, usted puede ser capaz de hablar con el prestamista en una venta corta, incluso si usted no ha tenido ninguna catástrofe financiera importante desde la compra de la casa.
para ponerse en una posición más convincente para completar una venta corta, deje de comprar No-necesidades. Usted no quiere parecer irresponsable al prestamista cuando revisa su propuesta de venta corta.
además, tenga en cuenta otras circunstancias que pueden impedir que el prestamista desee hacer una venta corta., Si aún no está en mora en los pagos de su hipoteca, el prestamista probablemente no estará dispuesto a trabajar con usted. Si el prestamista piensa que puede obtener más dinero de la ejecución hipotecaria de su casa que de permitir una venta corta, es posible que no permita una. Finalmente, si alguien firmó la hipoteca, el prestamista puede responsabilizar a esa persona por el pago en lugar de hacer una venta corta.
Si cree que su situación está madura para una venta corta, hable con un tomador de decisiones en el banco sobre la posibilidad de participar en este tipo de transacción., No solo hable con un representante de servicio al cliente, que a menudo es más como un portavoz y no tiene autoridad real. Para ascender en la escala del teléfono, pida inmediatamente hablar con el Departamento de mitigación de pérdidas del prestamista. Si no te gusta lo que dice la primera persona que toma la decisión, trata de hablar con otra persona en otro día y mira si recibes una respuesta diferente. Si el prestamista está dispuesto a considerar una venta corta, usted está listo para seguir adelante con la creación de la propuesta de venta corta y encontrar un comprador.,
consultar profesionales
en este punto, debe consultar a un abogado, un profesional de impuestos y un agente de bienes raíces. Si bien estos son servicios profesionales de alto precio, si comete un error al tratar de manejar una transacción compleja de venta corta usted mismo, puede encontrarse en problemas financieros aún más grandes. Es posible que pueda pagar estas tarifas de servicio con los ingresos de la venta de su casa. Los profesionales acostumbrados a tratar con transacciones de venta corta podrán darle orientación sobre cómo pagarlas.,
establecer un precio
al establecer un precio de venta, asegúrese de tener en cuenta el costo de la venta de la propiedad en la cantidad total de dinero que necesita para salir de la situación. Por supuesto, usted quiere vender la casa lo más cerca posible del valor de su hipoteca, pero en un mercado a la baja, es probable que haya un déficit. En algunos estados, incluso después de una venta corta, el banco esperará que usted pague la totalidad o parte de ese déficit.,
reúna sus documentos y encuentre un comprador
Reúna todos los documentos que necesitará para demostrar sus dificultades financieras al prestamista. Estos pueden incluir estados de cuenta bancarios, facturas médicas, talones de pago, un aviso de despido de su trabajo anterior o un decreto de divorcio. Depende de usted llegar a la propuesta de venta corta. Tenga en cuenta que el prestamista en última instancia debe aprobar una venta corta después de recibir todos los detalles porque el prestamista es el destinatario de los ingresos. Su trabajo es encontrar un comprador para su casa.,
envíe su propuesta al banco
Una vez que tenga un comprador y la documentación necesaria, estará listo para enviar la oferta del comprador y su propuesta al banco. Junto con la documentación de su estado financiero en dificultades, su propuesta debe incluir una carta de dificultades que explique las circunstancias que le impiden hacer los pagos de su hipoteca. Usted quiere que sea lo más convincente posible y proteger sus intereses, mientras que también apelar al banco.,
tenga cuidado al enviar su información financiera a un prestamista porque, si no aprueba la venta corta, puede usar su información financiera para tratar de sacarle dinero en procedimientos de ejecución hipotecaria. Si todavía tiene activos en efectivo, se espera que los use para continuar haciendo pagos hipotecarios o para compensar algunos de los déficits entre el precio de venta y el monto de la hipoteca. Un abogado con experiencia en completar ventas cortas puede ayudarlo a navegar por los detalles.,
debido a que las ventas cortas pueden tomar más tiempo que las ventas regulares de las casas debido a la necesidad de la aprobación del prestamista, a menudo fallan. El comprador puede encontrar otra propiedad mientras espera una respuesta de usted. Esté preparado para esta posibilidad. Si la transacción de venta corta se realiza, consulte con el servicio de Impuestos Internos (IRS) para ver si tendrá que pagar impuestos por el déficit.,
además, tenga en cuenta que una venta corta todavía puede afectar su puntaje de crédito en el sentido de que los meses de pagos hipotecarios que perdió antes de la venta corta pueden aparecer como pagos atrasados en su informe de crédito. Depende del Banco decidir qué reportar, por lo que es en su mejor interés tratar de convencer al banco de no reportar sus pagos incumplidos.
es más probable que su banco sea generoso en este sentido si mencionó sus dificultades antes de que estuviera significativamente atrasado., Para fines de crédito, si bien esto es algo perjudicial, es ciertamente menos perjudicial que una ejecución hipotecaria.
las estrategias de venta corta para compradores e inversores
Las ventas cortas también pueden proporcionar excelentes oportunidades para que los compradores ingresen a casas a un precio reducido. Aquí hay un par de consejos para ayudarlo a tomar decisiones inteligentes al considerar la compra de una propiedad en venta corta.
Aprenda cómo encontrarlas
La mayoría de las propiedades en venta corta están listadas por agentes de bienes raíces y en sitios web de bienes raíces., Es posible que algunos anuncios no salgan y digan «venta corta», por lo que es posible que tenga que buscar pistas dentro del anuncio, como «sujeto a la aprobación del banco» o «dale tiempo al banco para responder.»
un agente de bienes raíces con experiencia puede hacer una gran diferencia en términos de encontrar y cerrar Propiedades en venta corta. Los agentes que se especializan en las ventas en corto pueden mantener las Ventas y la ejecución de los Recursos (SFR) de certificación, una designación ofrecido por la Asociación Nacional de agentes Inmobiliarios (NAR).,
los titulares de esta certificación han recibido capacitación especializada en ventas cortas y ejecuciones hipotecarias, calificando a los vendedores para ventas cortas, negociando con los prestamistas y protegiendo a los compradores. Es importante tener en cuenta que la certificación no garantiza que un agente tendrá el tipo de experiencia que está buscando, ni la falta de certificación lo impide. De cualquier manera, querrá investigar a cualquier agente de bienes raíces potencial para garantizar su experiencia en ventas cortas.,
Prepárese para darse prisa y esperar
darse cuenta de antemano que las ventas cortas son transacciones complicadas y que consumen mucho tiempo. Puede tomar semanas o meses para que un prestamista apruebe una venta corta, y muchos compradores que presentan una oferta terminan cancelando porque el proceso de venta corta está tomando demasiado tiempo. Los compradores tienen que estar listos para esperar la aprobación de la venta corta del Banco., Las reglas para las transacciones de venta en corto varían de un estado a otro, pero los pasos normalmente incluyen:
- paquete de venta en corto: el prestatario tiene que demostrar dificultades financieras presentando un paquete financiero a su prestamista. El paquete incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y registros financieros, incluidas declaraciones de impuestos, W-2, talones de nómina y estados de cuenta bancarios.,
- oferta de Venta Corta-Una vez que un vendedor acepta una oferta de un comprador potencial, el agente de venta envía al prestamista el Acuerdo de Venta, una oferta de compra ejecutada, la carta de aprobación previa del comprador, una copia del cheque de Arras y el paquete de venta corta del vendedor. Si al paquete le falta algo, ya sea porque no se presentó un documento o debido a un error de presentación por parte del banco (por ejemplo, el banco lo perdió), el proceso se retrasará.
- procesamiento bancario: la revisión de la oferta por parte del banco puede tardar varias semanas o meses. Al final, lo aprobará o lo negará., Es importante tener en cuenta que solo porque el vendedor acepte una oferta no significa que el banco esté de acuerdo con el precio. Si el banco piensa que puede ganar más dinero a través de procedimientos de ejecución hipotecaria, rechazará la oferta.
Si usted está comprando una casa en una venta corta con la intención de darle, la clave para una operación rentable es un buen precio de compra.,
todo está en los números
en la inversión inmobiliaria se dice que el dinero se hace «en la compra», lo que significa que un buen precio de compra es a menudo la clave para un acuerdo exitoso. Si usted puede conseguir una propiedad por un buen precio, usted aumenta las probabilidades de salir adelante cuando llega el momento de vender. Si el precio de compra está en el extremo superior, por otro lado, es probable que vea cómo se erosiona su margen de beneficio.
usted debe ser capaz de comprar la propiedad, ponerlo en excelentes condiciones, y venderlo a un precio donde todavía se puede obtener un beneficio., Los inversores deben ser capaces de dar la vuelta y vender la casa rápidamente, por lo general por debajo del mercado, y un buen precio de compra lo hace posible.
sin embargo, el precio de compra es solo un número importante. Usted tendrá que hacer algunos otros cálculos también, incluyendo:
reparaciones y renovaciones (R&R) costos
estos costos variarán dependiendo de la condición de la propiedad y sus planes para ella., Vale la pena dedicar el tiempo y el esfuerzo para desarrollar un presupuesto realista, ya que esta es una de las cifras que necesitará para determinar si la inversión puede ganar dinero. Los costos a considerar incluyen material, mano de obra, permisos, tarifas de inspección, eliminación de basura, costos de almacenamiento y alquiler de contenedores de basura. Una buena inspección (antes de hacer la compra) puede alertarlo de cualquier gasto grande, como una base agrietada, cableado defectuoso o daños extensos por termitas.
después del valor de reparación (ARV)
el ARV es una estimación del valor justo de mercado (FMV) de la propiedad después de que se realicen reparaciones y renovaciones., Los inversores miran este número para determinar si una propiedad tiene potencial de ganancia. La mejor manera de evaluar el ARV de una propiedad es mirar comparables (comps)—casas que se han vendido recientemente en el área (típicamente hasta una milla de distancia de la propiedad en cuestión) que tienen características similares en términos de pies cuadrados, Número de dormitorios/baños, etc.
Costos
la Realización de los costos son los gastos para la celebración en la propiedad., Cuanto más tiempo posea la propiedad, más gastará en costos de transporte, que incluyen:
- pago de la hipoteca (incluidos los intereses)
- impuestos a la propiedad
- seguros
- cuotas de condominio y asociación
- Utilidades (Electricidad, gas, agua, alcantarillado, basura)
determinar la rentabilidad
inversión para ser rentable, la suma de sus costos (el precio de compra, los costos de reparación y renovación, y los costos de transporte) debe ser menor que el ARV., Si sus costos son cercanos o superiores al ARV, será difícil o imposible obtener ganancias. Puede determinar el beneficio potencial restando el precio de compra, reparación y renovación (R&R) costos y costos de transporte del ARV:
Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs
los inversores inmobiliarios podrían esperar obtener al menos un 20% de ganancia en una propiedad, y algunas pautas de uso para evaluar diferentes mercados de la vivienda., Bajo estas pautas, la inversión total (Precio de compra, r&R costos y costos de transporte) no debe exceder:
- 80% de ARV en un mercado donde el valor de las casas está aumentando
- 70% a 75% de ARV en un mercado plano
- 60% a 65% de ARV en un mercado/li>
si el ARV de una propiedad es de 2 200,000, por ejemplo, su inversión total debe limitarse a aproximadamente 1 160,000 en un mercado en alza, 1 140,000 en un mercado plano y 1 120,000 en un mercado con valores en baja., Los diversos niveles de inversión se utilizan para reducir el riesgo en condiciones de mercado cambiantes. Usted puede arriesgar más en un mercado creciente porque usted es más probable conseguir su ARV o mejor cuando usted vende. En un mercado en caída, es menos probable que obtenga su ARV, por lo que su inversión debe ser menor.
El resultado final
una propiedad en venta corta puede proporcionar una excelente oportunidad para comprar una casa por menos dinero., En muchos casos, las casas de venta corta están en condiciones razonables, y mientras que el precio de compra podría ser más alto que una ejecución hipotecaria, los costos de hacer que la casa sea comercializable pueden ser mucho más bajos, y las desventajas para el vendedor menos graves. Sin embargo, debido al largo proceso, los compradores y vendedores deben estar dispuestos a esperar. Un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarlo a determinar una oferta justa y negociar con el banco.,
mientras que muchos inversores compran propiedades en venta corta y las revenden rápidamente para obtener ganancias, otros optan por mantener la propiedad y usar la propiedad para obtener ingresos recaudando el alquiler. En cualquier caso, cada propiedad debe ser cuidadosamente evaluada antes de la compra para determinar si tiene potencial de ganancia.
debido a que las leyes tributarias son complicadas y cambian constantemente, siempre se recomienda que consulte con un contador público certificado (CPA) que conozca la inversión en bienes raíces y las leyes tributarias relacionadas para brindarle información completa y actualizada., Puede significar la diferencia entre obtener un beneficio y tomar una pérdida en la inversión.