pregunta
hace unos años, mis vecinos construyeron una valla de madera alrededor de su casa. Tengo una gran relación con mis vecinos. Pero mi esposa y yo nos acabamos de dar cuenta de que su cerca en realidad fue construida tres pies en nuestra propiedad. En realidad no usa esos tres pies en» su » lado de la cerca, pero ahora ya no podemos acceder a ellos. He oído que ahora puede reclamar la propiedad de esa tierra a través de la posesión adversa., ¿Realmente puede tomar nuestra tierra así, a pesar de que no está haciendo nada con esos tres pies de tierra?
respuesta
es cierto que la posesión adversa es un medio legal por el cual un intruso, a menudo un vecino, puede establecer el título de una propiedad. Para adquirir el título de propiedad por posesión adversa, la posesión debe estar abierta al mundo, hostil a los intereses del verdadero propietario, exclusiva y continua durante el período legal.,
el período legal preciso durante el cual la persona debe controlar la Tierra varía de un estado a otro, por ejemplo, son 20 años en Maine, pero solo diez en Mississippi. Un intruso tendría que ir a la corte, y probar cada elemento de ese reclamo.
en su situación, sus vecinos han construido su cerca a la luz del día, para que cualquiera la vea, y están ocupando esos tres pies de tierra exclusivamente. Esto significa que su uso de la propiedad probablemente cumpla con los requisitos hostiles, abiertos y exclusivos., El hecho de que no estén literalmente, activamente «usando» la tierra de tres pies no tendría ningún efecto en el análisis, ya que efectivamente han tomado el control de la franja con la valla.
su problema al hacer una reclamación por posesión adversa, sin embargo, es que no han cumplido con el período legal requerido. Ninguna jurisdicción otorgaría posesión adversa a alguien después de ocupar una franja de tierra durante solo tres años.,
pero incluso si sus vecinos perdieran una pelea por el título en la corte (por lo menos durante los próximos años), todavía enfrenta un problema práctico: eventualmente, querrá vender su casa, y cada pie cuadrado de propiedad contará. Y tarde o temprano, su vecino cumplirá con el requisito legal y podrá reclamar legalmente el título. Incluso si no te importa particularmente usar esa franja de tierra, hay una gran cantidad de valor en la línea.
entonces, ¿qué debes hacer?,
claro, podría contratar a un abogado y demandar al vecino por allanamiento, pero esto probablemente destruiría la relación cordial que actualmente disfruta.
una solución mucho mejor sería tener una conversación, y ver si el vecino estaría abierto a explorar el costo o la dificultad de simplemente mover la valla. Es posible que se avergüencen al enterarse de que construyeron la valla en el lugar equivocado, y ofrecen disculparse para moverla a su costa.,
si el costo de mover la cerca es prohibitivamente caro, y no le importa particularmente usar esos tres pies de su tierra, aún puede evitar que el vecino pueda eventualmente reclamar posesión adversa dando permiso explícito para «tomar prestada» esa franja de tierra. Recuerde, para que un intruso establezca un reclamo legal de posesión adversa, su posesión debe ser hostil a sus intereses. Si la posesión es con su permiso entonces, por definición, no puede ser hostil.,
una de las formas más comunes de establecer que le dio permiso a sus vecinos es que firmen un simple contrato de alquiler. Por una cantidad nominal (digamos, 1 15 por año), pueden mantener su cerca sobre la línea de la propiedad y usar esa tira de tres pies. Por lo tanto, si en 20 años, sus vecinos acuden a los tribunales para reclamar posesión adversa, podrá derrotar su reclamo presentando evidencia del contrato de alquiler y los pagos anuales. Esto demuestra que no pueden cumplir con el requisito de hostilidad para obtener el título.,
Por supuesto, usted querrá escribir ese acuerdo con un plazo limitado, para que pueda deshacer fácilmente si y cuando usted vende la propiedad, en cuyo momento los compradores pueden estar menos interesados en conceder a los vecinos tal permiso. El contrato de alquiler de muestra gratuita de Nolo proporciona esto.