¿qué es una tasa Cap en Bienes Raíces?

¡muéstranos algo de amor!

es posible que haya escuchado a la gente hablar de una tasa de capitalización (o tasa de capitalización) al comprar o vender inversiones inmobiliarias. Si eres como yo, la primera vez que escuchaste este término fuiste directamente a Google y buscaste, » ¿Qué son las tasas de límite?,»

Hoy quiero aclarar qué es una tasa de capitalización, por qué las tasas de capitalización importan (o no), y por qué esto es particularmente importante a tener en cuenta si está invirtiendo en la sindicación de apartamentos grandes.

definición de tasa de capitalización

una tasa de capitalización es la tasa de rendimiento estimada, expresada como porcentaje, que una propiedad producirá si la propiedad se compra en efectivo. (fuente)

Las tasas de capitalización son una forma de determinar cuánto debe valer una propiedad en función de los ingresos que produce., Las tasas de capitalización se mueven en la dirección opuesta al precio de compra, por lo que cuanto mayor sea una tasa de capitalización, menor será el precio de compra. Por el contrario, cuanto menor sea la tasa de capitalización, mayor será probablemente el precio de compra.

un edificio que produce 1 100,000 en ingresos netos de explotación anuales tendrá un valor significativamente diferente dependiendo de la ubicación del edificio.

si ese edificio está ubicado en un mercado donde la tasa de capitalización promedia el 8 por ciento, puede valer $1,250,000.,

por otro lado, si ese edificio está ubicado en algún lugar con una tasa de tope del 4 por ciento, valdría $2,500,000.

Esta es una diferencia significativa, por lo que necesita convertirse en un experto en su mercado local y asegúrese de comprender las tasas de capitalización allí!

Si eres como yo cuando pregunté por primera vez a Google «¿qué es una tasa de límite en bienes raíces?»esta definición realmente no ayudó, jaja.

la fórmula de tasa de límite

entonces, ¿qué es una tasa de límite? Bueno, para entender que lo que necesita saber la fórmula tasa de capitalización!,

para determinar la tasa de capitalización de un edificio, simplemente divida el ingreso operativo neto anual (NOI) por el precio de compra.

por ejemplo, si compró un edificio de apartamentos en efectivo (poco probable) por $1,000,000 que produjo un ingreso operativo neto de annually 100,000 anualmente, la tasa de límite sería del 10 por ciento.

no 100,000 noi anual

÷ price 1,000,000 Precio de compra

= 10% tasa de capitalización

Si pudiera comprar esta misma propiedad por 9 909,090, la tasa de capitalización estaría más cerca del 11%., Y si lo compró a una tasa de capitalización del 9%, el precio de compra sería de $1,111,111.

Qué es el ingreso operativo neto

el ingreso operativo neto es una parte importante del cálculo de las tasas de capitalización, y quiero asegurarme de que sepa cómo llegar a este número.

El ingreso operativo neto es esencialmente el ingreso bruto anual de alquiler menos cada gasto, excepto los gastos de deuda (pagos de capital e intereses de su hipoteca).

el hecho de que NOI excluya los gastos de deuda en realidad hace que la fórmula de tasa de tope sea más útil., De esta manera, se centra en cómo el mercado y los activos están funcionando sin aportar financiación, lo que permite una comparación uniforme en todo el mercado.

Hay tantos tipos diferentes de financiamiento que sería imposible hacer una comparación de manzanas a manzanas de propiedades comerciales si explicara cómo planea financiar propiedades.

Calculadora de tasa de capitalización

¿Qué son las tasas de capitalización?

bien, ahora que entiendes cómo se determina una tasa de capitalización desde un punto de vista matemático, ¿qué es realmente una tasa de capitalización?,

una tasa de capitalización es un número arbitrario que las personas usan como una forma simple de expresar el valor de mercado de los bienes raíces comerciales.

en términos sencillos, una tasa de capitalización facilita la determinación del valor de mercado de grandes activos.

una advertencia importante aquí es que la tasa de límite nunca debe ser el factor impulsor de la forma en que compra un edificio de apartamentos. No pregunte ciegamente Cuál es la tasa de capitalización promedio en un mercado y luego ofrezca un precio que refleje eso. En su lugar, utilice la tasa de capitalización para comprender por qué propiedades se han estado vendiendo y el sentimiento general del mercado.,

Finalmente, es importante mencionar de nuevo que las tasas cap no incluyen ningún gasto de deuda (hipoteca)!

¿importa la clase de activos para las tasas de capitalización?

Sí.

la clase de activo es absolutamente importante cuando se comparan las tasas de capitalización.

un complejo de apartamentos de alta gama que se consideraría un activo de clase A va a tener una tasa de capitalización más baja que un activo de clase D que se encuentra en una «zona de guerra».»

por ejemplo, en el mercado donde invierto, puede ver tasas de capitalización que van desde tan bajo como 5 por ciento hasta tan alto como 12 por ciento, dependiendo del activo.,

por ejemplo, y este es solo un ejemplo especulativo solo para fines educativos assets

activos de clase A: tasas de capitalización de 4-6 por ciento

activos de Clase B: tasas de capitalización de 6-8 por ciento

activos de Clase C: tasas de capitalización de 8-10 por ciento

activos de clase D: tasas de capitalización de 10+

lo que estas diferentes clases de activos realmente se valoran será diferente en su mercado y fluctuará periódicamente. Una buena manera de determinar esto en su mercado es preguntar a algunos corredores de bienes raíces comerciales activos.,

clases de activos inmobiliarios

Aquí hay un resumen abreviado de las diferentes clases de activos inmobiliarios. Estos son algo subjetivos, pero al menos esto le dará una mejor idea de los diferentes tipos de propiedades y sus valores potenciales.

activos de clase A: estas son las propiedades más prestigiosas en un mercado, y exigen un alquiler por encima del mercado. Estas son propiedades como apartamentos de lujo, condominios de alta gama y otras propiedades de clase alta con excelentes comodidades. Son los lugares que a todo el mundo le encantaría vivir si pudieran permitírselo.,

activos de Clase B: generalmente tienen entre 20 y 40 años y atraen a personas de todos los ámbitos de la vida. Atraen el alquiler promedio y atraen a los inquilinos de gama alta a pesar de que no pueden competir con los activos de lujo.

activos de Clase C: estas son propiedades funcionales que a menudo tienen más de 40 años y tienen tarifas de alquiler ligeramente reducidas en comparación con los activos más nuevos. Estos son generalmente alquilados por obreros de clase trabajadora.

activos de clase D: Estas son las propiedades de las que están hechas las pesadillas., Vale, tal vez no sean tan malos, pero definitivamente no son algo que debas poseer si eres débil de corazón. Estos se encuentran a menudo en la peor parte de la ciudad y en las zonas de mayor delincuencia. Estas propiedades podrían valorarse a una tasa de límite más alta, pero es debido a los dolores de cabeza que intrínsecamente acompañan su posesión.

¿Cuáles son las buenas tasas de capitalización?

Aquí hay un vistazo rápido a las tasas de capitalización de las propiedades multifamiliares estabilizadas de clase A en la segunda mitad de 2019 en los Estados Unidos.,

como puede ver, estos valores de propiedad fluctúan bastante incluso en ciudades de Nivel 1 con la misma clase de activos.

le muestro esto para recordar el hecho de que una «buena tasa de capitalización» dependerá del mercado en el que invierta y de su estrategia inmobiliaria en particular.

si pudiera comprar una propiedad estabilizada de clase A en cualquiera de los mercados anteriores a una tasa de capitalización del 8%, eso sería un robo. Sin embargo, si compró una propiedad de clase D en la misma ciudad a una tasa de tope del 8%, ¡podría ser una gran estafa!,

es por eso que necesita convertirse en un experto en el mercado y la clase de activos en los que invierte. Cuanto más pueda mantener el dedo en el pulso de su mercado y las tasas de capitalización actuales en el área, más preparado estará para hacer una oferta cuando las propiedades aparezcan a la venta.

En resumen, la respuesta a, » ¿qué es una buena tasa de cap?»es», depende del mercado, el tipo de propiedad y su estrategia de inversión personal.»

¿cómo afecta el tipo de propiedad a las tasas de capitalización?

hay muchos tipos de propiedades diferentes., Cuando la economía se dirige hacia una recesión, los complejos de apartamentos generalmente lo hacen bastante bien porque la gente siempre necesitará un lugar para vivir.

esto tiene sentido cuando lo piensas.

si acaba de perder su trabajo, ¿es más probable que deje de ir al centro comercial o dejar de pagar por un lugar para vivir? Lo más probable (y con suerte), usted dijo que va a pagar por un techo sobre su cabeza y renunciar a las compras en el centro comercial. Esto es lo que hace la mayoría de la gente, y se refleja en las tasas de capitalización en varios tipos de propiedades.,

las tasas de capitalización obviamente varían mucho según el tipo de propiedad, así como todos los otros factores macro y microeconómicos que hemos discutido. Esta es solo otra razón para que usted se convierta en un experto en su estrategia de inversión deseada.

¿para qué se utilizan las tasas de capitalización en las Sindicaciones?

cuando un grupo de inversores junta su dinero para comprar un complejo de apartamentos, se hace más comúnmente en lo que se conoce como sindicación., Las tasas de capitalización juegan un papel importante en las inversiones de sindicación debido a cuánto una tasa de capitalización puede afectar sus precios de venta de entrada y salida.

¡cuidado con este truco de tasa de capitalización!

la razón por la que necesita entender cómo las tasas de capitalización afectan a la sindicación Multifamiliar es para que no se joda al invertir con ellos. Digamos que la persona con la que está invirtiendo cree que la tasa de capitalización bursátil será del 6% cuando planee vender el activo después de cinco años de propiedad., Si la tasa de límite promedio es del 8%, eso podría eliminar efectivamente cualquier retorno de la inversión que esperaba recibir.

si bien es imposible adivinar con 100% de precisión cómo se verá el mercado en cinco años, es posible hacer conjeturas bastante educadas.

por ejemplo, si el mercado en el que está invirtiendo ha experimentado una expansión significativa y las tasas de capitalización se han comprimido, lo que significa que han bajado y los valores de las propiedades han aumentado significativamente, probablemente sea seguro asumir que la tasa de capitalización en cinco años podría ser un poco más alta de lo que es ahora.,

si ves que un mercado tiene tasas de capitalización muy comprimidas, estás comprando una propiedad a valor de mercado completo a una tasa de capitalización del 4%, y los detalles de adquisición predicen que las tasas de capitalización serán del 3% cuando vendas run ¡corre!

Está bien, tal vez usted no necesita correr, pero usted necesita entender que si las tasas de capitalización no son 3% Cuando usted planea vender, es posible que tenga que vender por menos de lo planeado O mantener la propiedad por mucho más tiempo.

Este es un buen truco para prestar atención, ya que ese solo número puede cambiar drásticamente el retorno de la inversión que planea recibir de la sindicación.,

¡cuanto más sepas!

¿Qué significa la tasa de capitalización?

esto es menos pertinente, pero al responder «¿Qué es una tasa cap en bienes raíces?»Creo que todavía es importante saber qué significan las tasas de capitalización desde una vista de 5,000 pies también.

una tasa de capitalización es una forma de valorar los bienes raíces basada en factores macro y microeconómicos, así como en el tipo de propiedad.

sé que ya hemos cubierto esto, pero quiero reiterar una vez más que la tasa de tope es simplemente una forma de valorar los bienes raíces en una comparación de manzanas a manzanas a nivel nacional.,

nunca compre una propiedad basada únicamente en la tasa de capitalización. Usted debe a sí mismo para llevar a cabo un análisis completo de cualquier propiedad que tiene la intención de comprar.

¿importan las tasas de capitalización?

tal vez?

Las tarifas Cap juegan un papel absolutamente en la compra y venta de propiedades comerciales como apartamentos, hoteles, centros comerciales y más.

sin embargo, las tarifas de tope no son necesarias en las propiedades de alquiler unifamiliares en absoluto., Definitivamente podría usar una tasa de tope si desea comparar sus alquileres unifamiliares con el ROI de un complejo de apartamentos de una manera manzana a manzana, pero no es necesario.

no podría importarme menos cuáles son las tarifas de tope en mi unifamiliar, dúplex y otras propiedades de alquiler pequeñas. Las propiedades residenciales como esta se valoran de manera diferente, y nunca he utilizado una tasa de tope para evaluarlas antes.

La Línea de fondo sobre las tasas de capitalización

Las tasas de capitalización son una herramienta para ayudarlo a determinar el valor de un activo en un mercado determinado.,

no son, de ninguna manera, la única herramienta que necesita utilizar a la hora de decidir si comprar o no una propiedad.

siempre debe realizar un análisis completo antes de comprar cualquier inversión inmobiliaria, y consultar con su equipo y los profesionales en su mercado también!