¿Qué es el enfoque de ingresos?
el enfoque de ingresos, a veces denominado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de tasación de bienes raíces que permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera la propiedad. Se utiliza tomando el ingreso operativo neto (NOI) de la renta recaudada y dividiéndolo por la tasa de capitalización.,
Enfoque de Ingreso
Cómo el Enfoque de los Ingresos de Obras
El enfoque de los ingresos se utiliza normalmente para la generación de ingresos propiedades y es uno de los tres populares enfoques para la valoración de bienes raíces. Los otros son el enfoque de costos y el enfoque de comparación. El enfoque de ingresos para las valoraciones de bienes raíces es similar al flujo de efectivo descontado (DCF) para las finanzas. El enfoque de ingresos descuenta el valor futuro de los alquileres por la tasa de capitalización.,
al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversor considera la cantidad de ingresos generados y otros factores para determinar cuánto se puede vender la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si el inversor puede beneficiarse de la propiedad de alquiler, un prestamista querrá saber su riesgo potencial de reembolso si extiende una hipoteca al inversor.
De los tres métodos para la valuación de bienes inmuebles, el enfoque de los ingresos se considera la más implicada y difícil.,
consideraciones especiales
al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversor también debe considerar la condición de la propiedad. Las grandes reparaciones potenciales que pueden ser necesarias pueden reducir sustancialmente los beneficios futuros.
además, un inversor debe considerar la eficiencia con la que la propiedad está operando. Por ejemplo, el propietario puede estar dando a los inquilinos reducciones de alquiler a cambio de completar el trabajo de jardín u otras responsabilidades., Tal vez los inquilinos específicos se enfrentan a dificultades económicas que deberían cambiar en los próximos meses, y el propietario no quiere desalojarlos. Si el alquiler que se cobra no es mayor que los gastos actuales, lo más probable es que el inversionista no compre la propiedad.
Con el enfoque de los ingresos, la tapa de la tarifa y el valor estimado tienen una relación inversa—la reducción de la tarifa tope aumenta el valor estimado
Un inversionista debe también determinar cuántas unidades en promedio se vacía en un momento dado., No recibir el alquiler completo de cada unidad afectará los ingresos del inversor de la propiedad. Esto es especialmente importante si una propiedad está en gran necesidad de reparaciones y muchas unidades están vacantes, lo que sugiere una baja tasa de ocupación. Si las unidades no se llenan de forma regular, el cobro de la renta será más bajo de lo que podría ser, y la compra de la propiedad puede no ser en el mejor interés del inversionista.
conclusiones clave
- El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes raíces que utiliza los ingresos que genera la propiedad para estimar el valor razonable.,
- se calcula dividiendo el resultado operativo neto por la tasa de capitalización.
- Un comprador debe prestar especial atención a la condición de la propiedad, la eficiencia operativa y la vacante al usar el enfoque de ingresos.
ejemplo del enfoque de ingresos
con el enfoque de ingresos, un inversor utiliza las ventas de mercado de comparables para elegir una tasa de capitalización. Por ejemplo, al valorar un edificio de apartamentos de cuatro unidades en un condado específico, el inversor mira los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado., Después de calcular la tasa de capitalización, el inversor puede dividir el NOI de la propiedad de alquiler por esa tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de 7 700,000 y la tasa de capitalización elegida del 8% vale $8.75 millones.