¿cómo funcionan las concesiones del vendedor?

al comprar una casa, el comprador generalmente paga tarifas de préstamo (alrededor del 2% al 5% del precio de compra de la casa), y el vendedor paga la Comisión de los agentes más varios gastos relacionados con la transferencia de la propiedad.

¿siempre es así? Hay espacio para la negociación? Dependiendo de su mercado local de bienes raíces, usted puede ser capaz de obtener una mejor oferta en el cierre. Echemos un vistazo a qué son las concesiones de los vendedores y cómo funcionan.

¿qué son las concesiones del vendedor?,

Las concesiones del vendedor son cuando el vendedor paga una parte de sus costos de cierre. Desafortunadamente, esto no significa que usted recibirá esos fondos en efectivo o como un descuento en su préstamo. En cambio, el vendedor ofrece pagar una cierta cantidad aumentando el costo de la casa.

al pujar por una casa, puede ofrecer 3 350,000 y solicitar concessions 3,000 en concesiones para cubrir algunos de sus costos de cierre. Solo esperar que el vendedor contraoferta con un mayor precio de compra de $353,000 (con 3.000 dólares en concesiones).

Vendedor de concesión vs, reducción de precio

tenga en cuenta que estos no son intercambiables. Si bien una concesión del vendedor podría proporcionar un alivio a corto plazo para un comprador en el cierre, en última instancia, son responsables de un monto mayor del préstamo. La reducción del precio, por otro lado, se refiere a un vendedor que reduce el precio de su residencia.

¿qué tarifas puede pagar un vendedor?,

dependiendo del tipo de préstamo y el pago inicial, las concesiones del vendedor pueden usarse para gastos que acompañan el procesamiento y la garantía de su préstamo*, como:

• impuestos sobre la propiedad

• honorarios de abogados

• honorarios de tasación

• puntos de descuento

• tasas de informe de crédito

• tasas de inspección

*siempre que el préstamo esté financiando una vivienda principal en lugar de una vivienda de inversión o una segunda propiedad.,

consejo: cuando encuentre una propiedad sobre la que desea hacer una oferta, debe incluir la concesión del vendedor en el contrato de venta para que sea válida.

¿se pueden cubrir las reparaciones?

La mayoría de los contratos de venta de bienes raíces contienen una contingencia de inspección de la casa que ilustra las opciones del comprador y del vendedor en caso de que se descubran problemas durante la inspección de la casa.

si una inspección de la casa revela que son necesarias reparaciones costosas, un vendedor puede ofrecer una concesión para compensar los costos de reparación potenciales o conocidos., El vendedor también puede proporcionar una reducción en el precio de venta, o puede optar por dejar las reparaciones en manos del comprador. Dependiendo del costo de reparación, el contrato de venta y la contingencia del préstamo, no hacer nada podría resultar en perder el Acuerdo y tener que poner la casa de nuevo en el mercado.

Sabía usted: una vez que una inspección descubre un problema, el vendedor debe revelarlo a todos los futuros compradores potenciales.

considere organizar su casa para aumentar su atractivo interior.,

reglas y límites por programa de préstamos

la cantidad que un vendedor puede ofrecer depende del programa de préstamos del comprador.

FHA

la FHA supervisa las concesiones del vendedor para garantizar que la transacción sea justa para ambas partes., Los vendedores no pueden ayudar al comprador con el pago inicial, pero pueden ayudar a cubrir los costos de cierre tales como:

• tarifas de originación

• puntos de descuento para reducir su tasa de interés

• interés hipotecario prepagado

• prima de seguro hipotecario inicial

la FHA limita las concesiones del vendedor al 6% del monto del préstamo. Si sus concesiones exceden el 6%, resultará en una reducción Dólar por Dólar al precio de compra de su préstamo hipotecario.

considere este ejemplo: diga que está financiando una casa de 3 350,000., Usted puede usar concessions 21,000 en concesiones del vendedor, si el vendedor acepta ayudarlo. Si le dan (y usan) 2 24,000, el monto de su préstamo se reducirá a 3 347,000.

convencional

Fannie Mae y Freddie Mac establecen las reglas para los préstamos convencionales, que tienen un límite máximo basado en el precio de la vivienda y el pago inicial.,

al financiar una vivienda primaria, las reglas son las siguientes:

• menos del 10% de down permite concesiones del 3%

• 10-25% de down permite concesiones del 6%

• Más del 25% de down proporciona concesiones del 9%

Las viviendas de inversión o segundas viviendas solo permiten el 2%.

VA

los programas de préstamos VA limitarán hasta un 4% de la concesión del vendedor hacia los costos de cierre de un comprador.,

los tipos de concesiones del vendedor de VA pueden incluir, pero no se limitan a:

• pago de la tarifa de financiación del VA del comprador

• pago por adelantado de los impuestos sobre la propiedad y el seguro del comprador

• provisión de fondos en garantía para proporcionar recompras temporales de tasas de interés

• pago de saldos de crédito o juicios en nombre del comprador

Mercados del comprador vs., mercados del vendedor

Las concesiones del vendedor se pueden utilizar tanto en los mercados del comprador como en los mercados del vendedor, aunque es más probable que se otorguen en los mercados del comprador. En un mercado de vendedores, un comprador que solicita una concesión de vendedor puede perder la casa que quiere a otra persona que está dispuesta a poner más dinero sobre la mesa.

sin embargo, en un mercado del vendedor con alta demanda o inventario bajo, el vendedor tiene todas las cartas. Si estás en el mercado de un vendedor, podrías arriesgarte a que tu oferta sea rechazada.,

Obtenga más consejos en nuestro artículo quién paga los costos de cierre de una hipoteca de vivienda.

desventajas

como se mencionó anteriormente, los costos de cierre generalmente se incluyen en el préstamo hipotecario de un comprador cuando hay una concesión del vendedor, lo que aumenta el monto del préstamo. Con una concesión del 3%, una hipoteca de 3 350,000 aumentaría a 3 360,500. Por lo tanto, sus pagos mensuales aumentarían en 5 55 al mes (suponiendo una hipoteca de tasa fija de 30 años a una tasa de interés del 4.75%). También estaría pagando 9 9,218 más en intereses durante la vida de su préstamo.,

dependiendo de sus circunstancias financieras, evitar la concesión podría ser la mejor decisión.

guía: lo que debe saber sobre For Sale by Owner (Fbso)

los créditos del prestamista

Los costos de cierre pueden ser más altos que su concesión ofrecida. Si las concesiones del vendedor no cubren todos sus costos de cierre, y aún necesita asistencia financiera, es posible que pueda solicitar un crédito del prestamista, aunque es probable que resulte en una tasa de interés más alta., Por lo tanto, pagará menos por adelantado, pero pagará más con el tiempo con una tasa de interés más alta.

el resultado final

la mejor manera de decidir si las concesiones del vendedor son adecuadas para usted: ¡pregunte a su agente de bienes raíces! Su agente de bienes raíces entiende su mercado local y tiene experiencia en negociaciones de casas (incluidos los costos de cierre), por lo que puede sentirse seguro de que está haciendo la mejor oferta al vendedor.