No hay duda es más importante al comprar bienes raíces comerciales que: «¿cuánto cuesta?»Pero la pregunta es aún más significativa si también tiene una buena idea de cuánto vale la propiedad. Poner un valor en bienes raíces comerciales es parte Ciencia y parte arte, pero afortunadamente hay varios métodos de valoración a su disposición.,
ya sea que planee operar su negocio fuera de la propiedad, usarlo para generar ingresos de alquiler o arreglarlo y voltearlo, saber la cantidad correcta a pagar puede marcar la diferencia entre una transacción rentable y una transacción perdedora.
Cómo valorar los bienes raíces comerciales
el proceso para valorar la propiedad comercial puede ser bastante complicado. Afortunadamente, hay algunos enfoques para probar. Es importante evaluar el valor de la propiedad comercial, ya que la compra y venta de la propiedad depende en gran medida de este valor., Para ayudarle a estimar y completar una valoración de su propiedad comercial, hemos compilado los diferentes enfoques de uso y la terminología que necesitará.
glosario de términos de valoración de bienes raíces comerciales
Aquí hay un breve glosario de términos comúnmente utilizados para determinar el valor de una propiedad.,
| Plazo | que Significa |
|---|---|
| de la tarifa tope | La tasa de capitalización es igual a una propiedad neto de renta anual dividido por el valor actual de la propiedad. Ignora el impacto de la financiación y el potencial alcista debido a las rentas por debajo del mercado. La tasa de capitalización representa la tasa de rendimiento esperada o requerida de la propiedad., |
| Costo por unidad | Costo por unidad es el precio de la propiedad se divide por el número de unidades de alquiler. No tiene en cuenta el tipo o tamaño de las unidades, los ingresos o la condición física. |
| servicio de la deuda | el monto mensual o anual para el pago de intereses y el reembolso del principal también se conoce como servicio de la deuda., |
| alquiler potencial bruto | la cantidad de alquiler cobrable de una propiedad multi-inquilino si todos los alquileres se pagan en su totalidad y todas las unidades están completamente alquiladas es alquiler potencial bruto, también llamado ingreso programado bruto. |
| alquiler Bruto | Este es el promedio de la renta pagada por el arrendatario. El promedio se toma sobre los meses en que el arrendatario está obligado a pagar el alquiler y también se conoce como alquiler bruto efectivo., |
| Gross rent multiplier (GRM) | el precio de venta de una propiedad dividido por su renta potencial bruta anual es el Multiplicador de renta bruta. Difiere de la tasa de cap porque ignora los gastos. Además, excluye la condición física y el potencial alcista debido a los alquileres por debajo del mercado. |
| ingresos netos de explotación (NOI) | los ingresos netos de explotación son iguales a los ingresos de alquiler de una propiedad menos todos los gastos asociados con la propiedad de la propiedad., |
| valor presente | en este contexto, esta es la suma de los pagos de alquiler futuros, en los que cada pago se descuenta por un factor relacionado con el tiempo. |
| precio por pie cuadrado | este es el precio de la propiedad dividido por los pies cuadrados, y no considera el número y tipo de unidades, ingresos o condición física., |
| retorno de la inversión (ROI) | el retorno de la inversión es igual al flujo de efectivo después del servicio de la deuda dividido por el costo de la inversión. |
| TUMMI | los gastos relacionados con la propiedad: los impuestos, los servicios públicos, la administración, el mantenimiento y los seguros se denominan TUMMI., |
| pérdida de vacantes y cobros | los ingresos por alquiler perdidos debido a unidades no reparadas y alquileres no cobrados son la pérdida de vacantes y cobros. |
| Value | el precio más probable que una propiedad debe traer en un mercado abierto con compradores y vendedores conocedores es su valor. Para la propiedad de inversión, debe ser igual al valor actual de la corriente de renta futura proyectada., |
enfoques de valoración de bienes raíces comerciales
estos son los enfoques de valoración comúnmente utilizados para bienes raíces comerciales:
el enfoque para bienes raíces comerciales valora la propiedad como igual al precio del terreno más el costo de construir el edificio desde cero. Por ejemplo, si un tramo de tierra cuesta 4 40,000 y el precio de la construcción de una casa de apartamentos de seis unidades es de six 600,000, el enfoque de costos arroja un valor de 6 640,000.,
el enfoque de costo asume que el costo de una propiedad se basa en su uso más alto y mejor. Por ejemplo, si tiene un terreno en medio de un país petrolero, lejos de las áreas urbanas, debe asumir un valor basado en el uso de la propiedad para generar ingresos por petróleo en lugar de construir una propiedad de alquiler en el sitio. El enfoque de costos también se ve afectado por las leyes de zonificación que podrían afectar los posibles usos de la propiedad.
el enfoque de costos es utilizado por los prestamistas para la nueva construcción para liberar fondos con la finalización de cada fase., Su principal ventaja es que proporciona un valor actual basado en condiciones únicas. Sin embargo, este enfoque no tiene en cuenta los ingresos que producirá la propiedad o el precio de propiedades comparables.
enfoque de ingresos
en el enfoque de ingresos, el valor está vinculado a los ingresos por alquiler a través de la tasa de capitalización de la propiedad. La ecuación para el valor de la propiedad es:
Valor Actual = utilidad de operación neta / tasa de capitalización
la tasa de capitalización se extrapola de las ventas de mercado de propiedades comparables en el mismo vecindario., La tarifa límite se puede ajustar para tener en cuenta las características únicas de la propiedad, como inquilinos de alta calidad o una fachada menos atractiva. La tasa de límite final debe estar dentro de medio punto porcentual del promedio local para propiedades comparables.
para tomar un ejemplo, la propiedad de alquiler con un NOI anual de 7 700,000 y una tasa de tope del 8% valdría $8.75 millones ($700,000 / 8%).
la ventaja del enfoque de ingresos es que se adapta a la actividad de venta reciente de propiedades comparables y se puede ajustar para factores únicos., Su desventaja es que no tiene en cuenta la pérdida de vacantes y cobros, lo que conduce a una NOI y un valor exagerados. Tampoco tiene en cuenta las reparaciones extensas necesarias que cortarán en el futuro NOI.
enfoque de comparación de ventas
el enfoque de comparación de ventas para la propiedad comercial a la valoración, también llamado enfoque de mercado, se basa en los precios realizados de propiedades locales comparables vendidas recientemente, así como los precios de venta de propiedades actualmente listadas., El enfoque de comparación de ventas se utiliza a menudo para evaluar propiedades residenciales, como casas unifamiliares y estructuras de varias unidades.
el enfoque es clasificar las características de la propiedad, como el número de baños y dormitorios, el tamaño del lote y los pies cuadrados, y luego encontrar ventas locales recientes o listados actuales de propiedades similares. Las Ventas deben ser lo más recientes posible, especialmente cuando el mercado inmobiliario está en una fase dinámica.
la ventaja de este método es que se basa en datos recientes y relevantes para proporcionar una buena estimación del valor., La desventaja es que muchas propiedades tienen una o más características únicas que afectan la relevancia de propiedades comparables.
otra desventaja es que las ventas comparables pueden ser demasiado antiguas para ser un indicador preciso del valor actual, y/o los listados actuales no reflejan correctamente los valores actuales.
finalmente, el enfoque de comparación de Ventas no tiene en cuenta la pérdida de vacantes y cobros, ni los costos inusuales de reparaciones y otros gastos. Un profesional de bienes raíces capacitado debe ser capaz de acomodar las diferencias entre comparables para ajustar con precisión el valor de la propiedad.,
enfoque del multiplicador bruto de la renta
el enfoque GRM es similar En concepto al enfoque de ingresos. Se diferencia en que el tipo máximo utilizado se basa en el alquiler bruto y no en el NOI. El GRM es un número mayor que 1, mientras que la tasa de tope del enfoque de ingresos es un porcentaje menor que 1. Además, este enfoque se basa en los alquileres brutos en lugar de NOI, lo que significa que no tiene en cuenta los gastos, las reparaciones o la pérdida de vacantes y cobros.,
el cálculo del valor para el enfoque GRM es:
valor de la propiedad = rentas brutas anuales X Multiplicador de renta bruta
para que esto produzca un valor exacto, debe conocer el GRM de propiedades comparables. Este tipo de información a menudo está disponible de agentes de bienes raíces comerciales locales y tasadores. Como ejemplo, para valorar una propiedad que tiene rentas brutas anuales de 9 90,000 y un GRM de 8, el valor de la propiedad sería (9 90,000 * 8), o 7 720,000.
la ventaja de este enfoque es su simplicidad, y funciona bien si se puede asegurar una estimación precisa de GRM., Las desventajas incluyen la ausencia de gastos y la pérdida de vacantes y cobros, y cualquier dificultad para identificar propiedades comparables y sus GRMs. Al igual que todos estos métodos de valoración, el enfoque GRM es más útil cuando se combina con otros métodos.
otros enfoques
Los investigadores han expresado interés en utilizar el modelo de precios de activos de Capital (CAPM) para valorar los bienes raíces. El método CAPM asigna una variable llamada «beta» que representa la relación entre los rendimientos ajustados por riesgo de un activo dado y los de un mercado.,
para bienes raíces, el rendimiento de una propiedad de alquiler que produce ingresos se puede utilizar para estimar su valor eligiendo una beta que relaciona la propiedad con, por ejemplo, el rendimiento de los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa. La complejidad del CAPM y la falta de betas precisas significa que este enfoque es de importancia secundaria a la espera de nuevas investigaciones.
un método rápido y sucio utilizado para valorar un edificio de apartamentos es el valor por puerta. Por ejemplo, un edificio comparable con 10 apartamentos a un precio de 2 millones de dólares tendría un valor por puerta de 200.000 dólares., Si desea valorar una propiedad comparable con 14 apartamentos, puede multiplicar 14 por $200,000, dando un valor de $2.8 millones. Esto solo tiene sentido si los apartamentos son aproximadamente equivalentes. No se adapta a las diferencias en el tamaño y la calidad del apartamento, los costos de desocupación y recolección, o los costos inusuales de mantenimiento/reparación.