Was ist der Einkommensansatz?
Der Einkommensansatz, manchmal auch als Einkommenskapitalisierungsansatz bezeichnet, ist eine Art Immobilienbewertungsmethode, mit der Anleger den Wert einer Immobilie anhand des Einkommens schätzen können, das die Immobilie generiert. Es wird verwendet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) der gesammelten Miete genommen und durch die Kapitalisierungsrate dividiert wird.,
Einkommensansatz
Wie der Einkommensansatz funktioniert
Der Einkommensansatz wird normalerweise für einkommensproduzierende Eigenschaften verwendet und ist einer von drei gängigen Ansätzen zur Bewertung von Immobilien. Die anderen sind der Kostenansatz und der Vergleichsansatz. Der Einkommensansatz für Immobilienbewertungen ähnelt dem Discounted Cash Flow (DCF) für Finanzen. Der Einkommensansatz ermäßigt den zukünftigen Wert der Mieten um die Kapitalisierungsrate.,
Bei der Verwendung des Einkommensansatzes für den Kauf eines Mietobjekts berücksichtigt ein Investor die Höhe des erzielten Einkommens und andere Faktoren, um zu bestimmen, für wie viel die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen verkauft werden kann. Neben der Feststellung, ob der Anleger von der Mietsache profitieren kann, möchte ein Kreditgeber sein potenzielles Rückzahlungsrisiko kennen, wenn er eine Hypothek auf den Anleger ausdehnt.
Von den drei Methoden zur Bewertung von Immobilien wird der Einkommensansatz als der am meisten involvierte und schwierigste angesehen.,
Besondere Überlegungen
Bei der Verwendung des Einkommensansatzes für den Kauf eines Mietobjekts muss ein Investor auch den Zustand der Immobilie berücksichtigen. Mögliche große Reparaturen, die möglicherweise erforderlich sind, können die zukünftigen Gewinne erheblich beeinträchtigen.
Darüber hinaus sollte ein Investor prüfen, wie effizient die Immobilie arbeitet. Zum Beispiel kann der Vermieter den Mietern Mietminderungen im Austausch für die Ausführung von Hofarbeiten oder anderen Verantwortlichkeiten geben., Vielleicht stehen bestimmte Mieter vor wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die sich in den nächsten Monaten umdrehen sollten, und der Vermieter möchte sie nicht vertreiben. Wenn die erhobene Miete nicht höher ist als die laufenden Ausgaben, wird der Investor die Immobilie höchstwahrscheinlich nicht kaufen.
Mit dem Einkommensansatz haben der Cap—Satz und der geschätzte Wert eine umgekehrte Beziehung-eine Senkung des Cap-Satzes erhöht den geschätzten Wert
Ein Anleger muss auch feststellen, wie viele Einheiten im Durchschnitt zu einem bestimmten Zeitpunkt leer sind., Wenn Sie nicht von jeder Einheit die volle Miete erhalten, hat dies Auswirkungen auf das Einkommen des Anlegers aus der Immobilie. Dies ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie dringend repariert werden muss und viele Einheiten frei sind—was auf eine niedrige Auslastung hindeutet. Wenn die Einheiten nicht regelmäßig gefüllt werden, ist die Mieterhebung niedriger als es sein könnte, und der Kauf der Immobilie liegt möglicherweise nicht im besten Interesse des Anlegers.
Key Takeaways
- Der Einkommensansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, die die Erträge der Immobilie zur Schätzung des beizulegenden Zeitwerts verwendet.,
- Es wird berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis durch die Kapitalisierungsrate dividiert wird.
- Ein Käufer sollte bei der Verwendung des Einkommensansatzes besonders auf den Zustand der Immobilie, die Betriebseffizienz und die Leerstandsquote achten.
Beispiel für den Einkommensansatz
Mit dem Einkommensansatz verwendet ein Anleger Marktverkäufe von Vergleichswerten zur Auswahl einer Kapitalisierungsrate. Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses mit vier Einheiten in einem bestimmten Landkreis betrachtet der Investor beispielsweise die jüngsten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in demselben Landkreis., Nach Berechnung der Kapitalisierungsrate kann der Anleger den NOI der Mietsache durch diesen Satz dividieren. Zum Beispiel ist eine Immobilie mit einem Netto-Betriebsergebnis (NOI) von 700.000 US-Dollar und der gewählten Kapitalisierungsrate von 8% 8,75 Millionen US-Dollar wert.