L. A. fast ejendom i den post-pandemiske æra er ved at gennemgå massive ændringer, som millioner arbejde fra hjemmet, hipster emhætter gå i stå midt i detail-nedsmeltning, og byens nyeste hot spot kan blive kapret af den rigeste mand på Jorden. Vil massiv vækst i egenkapitalen komme til en nedbrud? Eller vil boligmarkedet nulstille sig til sit præpandemiske selv i sommer? Med millioner ly på plads, her er hvad der rammer hjem.,
Høflighed Luksus-Niveau
Zoom Boom
Mens Palos Verdes måske har de påfugle, horse trails, og havet udsigter, pendler til centrum eller Century City er en deal killer for de fleste, en kendsgerning, der har undertrykt priser i forhold til ellers sammenlignelige samfund. Men den pludselige uptick i fjernarbejde kunne have konsekvenser efter lukningen for halvøen., “Området har skoler, synspunkter og fantastiske priser for det, du får,” siger ejendomsmægler Tami Pardee og tilføjer, at klienter allerede decampede fra Venedig og Mar Vista før pandemien. Anthony Poon migreret til Palos Verdes sidste år efter at eje hjem på Fuglen Gaderne i Hollywood Hills og Bel Air. “Jeg opsøgte et roligt kvarter i natur og fugle, brede gader, og foryngende ro,” siger arkitekten, der har købt en 2,800-square-foot midcentury med synlige bjælker, tunge-og-groove loft planker, og en split-niveau i åbent plan., “Hvis dette hus var i mine tidligere kvarterer, ville det bogstaveligt talt være tre eller endda fire gange prisen for at få den samme firkantede optagelse, størrelse på parti, udsigt over canyon og arkitektonisk karakter.”Og mens Palos Verdes’ Valmonte-distrikt ikke kan prale af havudsigt, kunne det have det største potentiale for påskønnelse. “Dette er et kvarter, hvor folk går op og ned ad gaderne. Du ser gamle mennesker, unge mennesker, klapvogne og hunde. Om aftenen er voksne på græsplæne stole, og generelt er der en masse røde Solo kopper,” siger ejendomsmægler Cari Corbalis., “Der er et lille Ligafelt her med en snackhytte, der er det sociale knudepunkt, selv for folk, der ikke har børn.”Den svundne charme har lokket købere fra Manhattan Beach, der ikke ønsker at bruge $6 millioner til et hus uden gård, siger Corbalis. “Her betaler de en brøkdel af det,” bemærker hun de cirka 400 hjem, der starter i midten af$1 millioner. “Hvis folk vil begynde at arbejde hjemmefra, selv på deltid, bliver Palos Verdes pludselig et af Los Angeles mest ønskelige steder at bo.,”
Et Skiftende Center
Amazon ‘ s forestående besættelse af Culver City—Jeff Bezos monstrum, der snart vil udvide ud over 700,000 kvadratmeter kontorlokaler der er blot en af de mange tech-giganter bevæger sig ind i området. Sammen med Apple, TikTok og HBO er mere end 7,000 nye medarbejdere planlagt til at arbejde i incorporated city of 39,000 i de næste to år. “Det er en bemærkelsesværdig mængde nye job hos bemærkelsesværdige virksomheder,” siger Eric .illett, forskningsdirektør hos CBRE., “Westest Adams har et unikt sammenløb af faktorer: en kombination af kulturelle attraktioner, adgang til tech og kreative talenter samt infrastruktur. Vi ser ikke underliggende risikofaktorer der, kun et stort potentiale for vækst,” siger han. Massive udvikling som Cumulus, som er udstyret med en 31-etagers højhus og en syv-etagers bygning vil tilføje 1,210 lejeboliger dette efterår, mens en yderligere 400 fra en lang række projekter er i støbeskeen, siger Willett., Mange af de mennesker, der flytter ind i disse nye ejendomme, kommer fra Culver City, siger Lina Lee, associeret vicepræsident for udvikling hos CIM. “Dette er mennesker, hvis Lejlighed har skiftet hænder, eller hvis husleje er steget dramatisk.”Men de vil ikke være på vej til bare Westest Adams. Leimert Park, Udsigt til Park, Ladera Højder, Baldwin Bakker, og Windsor Hills har alle set tocifrede årlige prisstigninger i de seneste tre år. “Der er ingen steder at gå mod vest, og der er bakker mod nord. Den migration, vi skal se, er sydøst for Culver City,” siger Lee., “For fire år siden kunne du få et lille tre-værelses hjem i Westest Adams for en halv million dollars. Nu er det mere som $850.000 eller højere. Det er en stigning fra år til år, der langt overstiger resten af Los Angeles i samme tidsperiode.”
Seks – og Syv-Tal Synspunkter
efter den sidste recession, L. A. fast ejendom marked er blevet vista-besat, med løfter om passagerfly udsigt kommanderende otte – og endda ni-tal priser på steder som Trousdale Godser og Sunset Plaza. Har du ikke råd til de do ?nto ?n-to-ocean panoramaer? Anden tier alternativer vinder status., “Hvad du ikke får på byens side er bjergene. Folk er begyndt at værdsætte skønheden i dalen,” siger Kompas ejendomsmægler Tori Horowitz, der rapporterer en bølge af interesse i Laurel Bakker, en lille del af Laurel Canyon fra Mulholland Drive, som giver “wide views med lag af bjerge. Når San Gabriels er sneklædte, det er fantastisk.”Horo .it.siger, at huskøbere også tiltrækkes af Laurel Canyon-lore uden de logistiske besvær., “Laurel Hills har pænt brolagte gader og fortove samt et ordentligt kloaksystem,” siger hun om området, hvor Vista-ejendomme starter i midten af$2 millioner, en “brøkdel af hvad det ville koste i Fuglegaderne.”Agent Tami Pardee siger indlandsstat Westestsiders i Venedig og Marina del Rey søger højere jorden i Bald .in Hills. “Du kan få plads og jord for meget mindre penge der,” siger hun. “Der er hjem fra $ 700,000 til $ 1.5 millioner, hvoraf nogle har en fantastisk udsigt over byen.,”Edel Legaspi og hendes mand, Christopher Domstole, betalt mindre end en million for deres 1,600 kvadratmeter midcentury ranch i Baldwin Bakker tre år siden. “På det tidspunkt blev vi prissat ud af Culver City,” siger Legaspi. “Det var denne store overraskelse at opdage dette kvarter. Det er roligt, med gode vandreture, og vores hus har fantastisk udsigt over byen. Vi kan se Holly .ood-skiltet og nogle gange Griffith-observatoriet.,”De højere gader, kendt som Dons, er blevet et arnested for aktivitet: “siden vi flyttede ind, er to huse ved siden af og et på tværs af gaden købt af udviklere og vendt.”
Et Vaklende Grænse?
“sidste recession grænserne for ny ejendomsudvikling omfattede East Holly .ood og Arts District., Da de ikke var fuldt stabiliseret da krisen ramte, de oplevede højere niveauer af nød end visse gamle delmarkeder,” siger Paul Habibi, professor i finansiering af fast ejendom på UCLA Anderson Graduate School of Management. “Nu er det flyttet udad til steder som nordøst La grænserne er ofte de mest sårbare under en recession. Den sidste, der leverer, er typisk den første, der lider,” siger Habibi fra områder, der inkluderer Highland Park, Mount .ashington, Glassell Park, og Eagle Rock. “Disse er alle bundet sammen og har værdsat de sidste par år., Men da de har gentrificeret, vil andre undervurderede kvarterer overtage med hensyn til påskønnelse,” siger CIM ‘ s Lina Lee. “Hvis du for eksempel købte et hus i Mount .ashington i 2014, ville dets påskønnelse have været omkring halvdelen så meget, hvis du havde købt det samme hjem i Westest Adams.”Ikke-kæderestauranter, butikker og studios har ført til udviklingen i mange af disse områder, men den fulde virkning af den pandemiske nedlukning på fast ejendom vil tage et stykke tid at realisere., “Hvis du tænker på detailhandel som at give tændingen til at antænde ejendomsudviklingen, er det i problemer lige nu uden for dagligvarer som købmand og apoteker,” siger Habibi. Deasy Penner & Podley agent Scott King siger Mount Washington, der kan være mere recession-resistente end sine naboer. “Mount .ashington Elementary er en af de højest rangerede på Eastside,” siger han. “Det er en enorm forskel i tider med tilbagegang, hvor familier kan vælge at gå fra en privat til offentlig skole.,”Tilføj i større arkitektonisk mangfoldighed og langt færre detail forposter end andre nordøstlige områder, og, King siger, disse faktorer oversætte til mindre nedgang sårbarhed.
Cape Cod Apokalypse
Ifølge ejendomsmægler Bret Parsons, en arkitektonisk korrektion er på horisonten for supersize East Coast-style bunker, der har spredt sig i Westside områder som Santa Monica, Brentwood, og Cheviot Hills. “Disse Cape Cods sælger godt første gang, fordi de er nye,” siger Parsons, der har skrevet mange bøger om LA ‘ s arkitekturhistorie., “Derefter vil de kavernøse, vægfrie værelser med den lige kogte middagslugt, der gennemsyrer hvert værelse, bare ikke sælge så godt.”Kickeren? “De koster en formue at køle og varme,” bemærker han. Desuden bringer historiske kvarterer en bedre investering i fast ejendom, ifølge Parsons. “Jeg anbefaler Hancock Park-tilstødende kvarterer, herunder Lafayette Square, Wilshire Park, og Country Club Manor, alle . Disse områder er ønskelige, da tåre-do .ns er ringe, og beboere elsker at vide, at deres samfund vil se det samme i morgen.,”Den grasserende Hamptons-lisering af Pacific Palisades har hjulpet drive fast ejendom værdier op i Sunset Mesa, en enklave over Getty Villa, der har undgået meget af (men ikke alle) af den Østlige Kyst mania. “I 80’ erne var kvarteret kendt for sine larmende skateboardere, men nu er det en velholdt perle, næsten en tidskapsel med sine 1960 ‘ ers hjem,” siger beboer Margot Jones. “For tre år siden var gennemsnitsprisen $1,6 millioner. Nu er det omkring $2.5 millioner og mere.,”
Den Næste Arts District
Offentlig plads ud over altanen kan være den ultimative pandemi salgsargument for lejlighed beboere. På Linden i Long Beach, øverste etage enheder kommer med private “sky gardens,” mens beboerne i alle 49 lejligheder har adgang til fælles udendørs lounge områder., “Udendørs rum er til en præmie i områder med høj densitet,” siger arkitekt Michael Bohn fra Studio One Eleven, der designede East Village Arts District building. “Under den sidste recession var dette et område, som du ville gå igennem så hurtigt som muligt,” siger Bohn. “Men vi ønskede at undgå den typiske model af’ rive det hele ned og sælge det til en udvikler, der ikke har noget at gøre med vores by.'”Så Bohn og hans partnere besluttede at investere i området samt reimagine det, startende med en trio af lagre ejet af Black Flag guitarist og SST Records grundlægger Greg Ginn., I dag er disse ejendomme hjemsted for restauranter, butikker, og kontorer, mens en parkeringsplads på den samme blok nu er en 49-enhed med lav densitet. “I en tid, hvor udviklere konsoliderer pakker og maksimerer overskuddet ved at opskalere, var vi i stand til at nedskalere,” siger Bohn. Lignende landsby-projekter er planlagt i hele området, hvor byen har plantet træer og skabt parklets. “I do .nto .n Long Beach har vi 10 sitesebsteder med enten markedsrente eller overkommelige boligudviklinger, der omfatter lidt over 2.000 enheder, Mange med detailhandel i stueetagen., Ingen af disse steder fordrev nogen beboere, selvom vi fortrængte næsten 280 køretøjer.”
◍◍◍◍
“Slappe af. Det er ikke 2007.”
” hysteriet over, hvad der sker lige nu, er simpelthen ude af trit med fornuft og virkelighed. Den store Recession blev drevet af sammenbruddet af en $15 billioner subprime boble. Dengang var boligmarkedet meget overinflated, vi havde et massivt overudbud af boliger og rekordforbrugergæld og en rekordlav opsparingsrate. Intet af det sker nu., I stedet kommer vi ind i dette rod med en af de grundlæggende stærkeste økonomier i 30 år. Men når det kommer til samtaler om økonomien, er hysteri blevet den nye normale. Og selvom dette helt sikkert er et chok for systemet, er det vigtigt at huske, at dette er en skarp bump, ikke et langvarigt hul. Afhængigt af hvor hurtigt vi kommer foran denne pandemi, vil fast ejendom fortsætte, hvor vi slap.”
— Christopher Thornberg, Ph.,D, stiftende partner, Beacon Economics og direktør for UC Riverside School of Business Center for Economic Forecasting and Development
◍ ◍ ◍ ◍
førstegangskøbers marked til sidst?
L. A. ‘ s hurtigst voksende fast ejendom stjerner kunne rette mod overkommelige priser
Getty Images
Inglewood
“stadium er meningen, at open i år. Super bo .l er planlagt til 2022 og OL i 2028., Der er også den kommende Crensha Line-linje såvel som den centrale placering, hvilket alle betyder, at dette er et af de hurtigst stigende områder i Los Angeles. Sidste år kunne du få en nedrivning for $500.000. Nu er det mere som $700.000 eller $ 800.000.”—Yana Beranek, Berkshire Hathaway
Altadena
“Med en enorm vifte af priser, fra bungalows starter i $600,000 s op til country-club-tilstødende forbindelser i $3 millioner, Altadena er at tiltrække unge købere, der ønsker at være tæt på naturen. Det har Caf Ander og walalkability, men det har også San Gabriel bjergene lige der., Fra en startbungalo.kan du gå til stier. Ikke baby stier-verdensklasse, fantastiske vandre-og cykelstier.”—Scott King, Deasy Penner & Podley
Frogtown
“for Fem år siden kunne man få et hus i Frogtown for $400,000 hele dagen lang. Det var et sted, hvor yngre par, der ikke havde råd til Silver Lake eller Atwater Landsby kom såvel som ældre investorer, der køber dobbelthuse og triplexes, fordi de vidste, at den husleje, der var på vej til at hoppe. Nu ser du boliger for $ 1,4 millioner og lejer for $ 3.500 til $ 4.500., Hvis du havde sagt ‘ Frogto ?n ‘for fem år siden, ville folk sige,’ Hvor er det?'” —Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
Downtown
“For de fleste af 2019 DTLA har været flad i form af påskønnelse. Mens områder som Highland Park og Playa Vista har set 10 procent stiger år for år, at der ikke er sket i centrum, primært på grund af den store beholdning af ejerlejligheder på markedet. Med hensyn til de overordnede udsigter for La ejendomsmarkedet forbereder jeg mig på det værste og håber på det bedste., Hvis priserne forblev flade, eller endda hvis vi tog en beskeden 15 til 20 procent dip, ville jeg være lettet.”—Tony Mariotti, RubyHome
Virgil Landsby
“, Da det er i den lavere ende af Silver Lake, første gang købere kan føle, at de er i blandingen, uden at skulle gå til Eagle Rock eller Highland Park. Og om tre år er huse her gået fra supercheap til dyre—fra $500,000 til opadgående på $1.4 millioner. Nogen har lige vendt et hus for $ 1,4 millioner, som de købte for $ 700.000 lidt over et år tidligere.,”—Juan Longfellow, Deasy Penner & Podley
RELATERET: Design Pro Emily Henderson om, Hvordan Balance mellem Komfort og Stil, Når Du er Hjemme 24/7
Holde sig opdateret med alt, hvad du behøver at vide om L. A. ved at følge os på Facebook og Instagram.