Intet spørgsmål er vigtigere, når man køber erhvervsejendomme end: “hvor meget koster det?”Men spørgsmålet er endnu mere meningsfuldt, hvis du også har en god id.om, hvor meget ejendommen er værd. At sætte en værdi på erhvervsejendomme er del videnskab og del kunst, men heldigvis er der flere værdiansættelsesmetoder til din rådighed.,
uanset om du planlægger at drive din virksomhed ud af ejendommen, bruge den til at generere lejeindtægter eller rette og vende den, ved at kende det rigtige beløb til at betale kan gøre hele forskellen mellem en rentabel og tabende transaktion.
sådan værdiansættes erhvervsejendomme
processen med at værdsætte erhvervsejendomme kan være ret kompliceret. Heldigvis er der et par tilgange til at prøve. Det er vigtigt at vurdere erhvervsejendomme værdi som køb og salg af ejendomme er i høj grad afhængig af denne værdi., For at hjælpe dig med at estimere og gennemføre en værdiansættelse af din kommercielle ejendom har vi samlet de forskellige tilgange til brug og den terminologi, du har brug for.
ordliste over værdiansættelse af erhvervsejendomme
Her er en kort ordliste over udtryk, der ofte bruges til bestemmelse af en ejendoms værdi.,
| Søgeord | Betydning |
|---|---|
| Cap rate | kapitalisering sats svarer til en ejendom, netto årlig leje indkomst divideret med den aktuelle værdi af ejendommen. Den ignorerer virkningen af finansiering og potentiel upside på grund af leje under markedet. Cap-satsen repræsenterer den forventede eller krævede afkast på ejendommen., |
| Pris per enhed | Pris per enhed er prisen på en ejendom, divideret med antallet af lejeboliger. Det overvejer ikke typen eller størrelsen af enheder, indkomst eller fysisk tilstand. |
| Gældstjeneste | beløbet hver måned eller år for betaling af renter og tilbagebetaling af hovedstol kaldes også gældstjeneste., |
| Brutto potentielle leje | mængden af leje collectible fra en multi-tenant ejendom, hvis alle huslejen er betalt, og alle enheder er fuldt udlejet, er grov den potentielle leje, også kaldet brutto planlagt indkomst. |
| Bruttoleje | dette er den gennemsnitlige leje, der betales af en lejer. Gennemsnittet overtages i de måneder, hvor lejeren er forpligtet til at betale husleje og er også kendt som effektiv bruttoleje., |
| Brutto husleje multiplikator (GRM) | salgsprisen på en ejendom, divideret med dens årlige brutto potentielle leje er brutto-leje multiplikator. Det adskiller sig fra cap sats, fordi det ignorerer udgifter. Den udelukker også fysisk tilstand og potentiel upside på grund af leje under markedet. |
| Netto driftsresultat (NOI) | Netto driftsindtægter er lige til lejeindtægter fra en ejendom, minus alle udgifter, der er forbundet med at eje ejendommen., |
| nutidsværdi | i denne sammenhæng er dette summen af fremtidige lejebetalinger, hvor hver betaling diskonteres med en tidsrelateret faktor. |
| Pris per kvadratfod | Dette er prisen for ejendommen divideret med kvadratet optagelser, og det tager ikke hensyn til antallet og typen af enheder, indkomst eller fysiske tilstand., |
| investeringsafkast (ROI) | investeringsafkastet svarer til likviditeten efter gældsservice divideret med investeringsomkostningerne. |
| TUMMI | ejendomsrelaterede udgifter: skatter, forsyningsselskaber, ledelse, vedligeholdelse og forsikring betegnes som TUMMI., |
| ledige Stillinger og samling tab | lejeindtægten tabt på grund af unrented enheder og ikke-betalt husleje, er den ledige stilling, og indsamling tab. |
| Værdi | Den mest sandsynlige pris for en ejendom, bør bringe i et åbent marked med kyndige købere og sælgere er dets værdi. For investeringsejendomme skal den svare til nutidsværdien af den forventede fremtidige lejestrøm., |
Kommercielle Værdiansættelse af Fast Ejendom Tilgange
Disse er værdiansættelsen tilgange, der almindeligvis anvendes til kommercielle fast ejendom:
Omkostningseffektiv Metode
De omkostninger tilgang for commercial real estate værdier ejendommen, som svarer til den jord, pris plus omkostninger for at opføre bygningen fra bunden. For eksempel, hvis en kanal af jord omkostninger $40,000 og prisen for at opbygge en seks-enhed lejlighed hus er $600,000, omkostningerne tilgang giver en værdi af $640,000.,
omkostningsmetoden forudsætter, at prisen på en ejendom er baseret på dens højeste og bedste anvendelse. For eksempel, hvis du har et areal midt i olielandet, væk fra byområder, skal du antage en værdi baseret på at bruge ejendommen til at generere olieindtægter snarere end at bygge en lejebolig på stedet. Omkostningsmetoden påvirkes også af reguleringslove, der kan påvirke de mulige anvendelser af ejendommen.
omkostningsmetoden bruges af långivere til nybyggeri til at frigive midler med færdiggørelsen af hver fase., Dens største fordel er, at den giver en nuværende værdi baseret på unikke forhold. Denne tilgang tager dog ikke højde for den indkomst, ejendommen vil producere, eller prisen på sammenlignelige egenskaber.
Indkomstmetode
i indkomstmetoden er værdien knyttet til lejeindtægter via ejendommens cap-sats. Ligningen for ejendomsværdien er:
nuværende værdi = netto driftsindtægter/Cap-sats
cap-satsen ekstrapoleres fra markedssalg af sammenlignelige ejendomme i samme kvarter., Cap-prisen kan justeres for at tage højde for ejendommens unikke egenskaber, såsom lejere af høj kvalitet eller en mindre attraktiv facade. Den endelige loft bør ligge inden for et halvt procentpoint af det lokale gennemsnit for sammenlignelige ejendomme.
for at tage et eksempel, udlejningsejendomme med en årlig NOI på $700,000 og en cap sats på 8% ville være værd $8.75 millioner ($700,000 / 8%).
fordelen ved indkomstmetoden er, at den imødekommer den nylige salgsaktivitet af sammenlignelige egenskaber og kan justeres for unikke faktorer., Dens ulempe er, at det ikke tegner sig for ledige stillinger og indsamlingstab, hvilket fører til en overdrevet NOI og værdi. Det tager heller ikke højde for nødvendige omfattende reparationer, der vil skære ind i fremtidige NOI.
Salgssammenligningsmetoden
salgssammenligningsmetoden for erhvervsejendomme til værdiansættelse, også kaldet markedsmetoden, er afhængig af de priser, der er realiseret fra nyligt solgte sammenlignelige lokale ejendomme, såvel som de udbudte priser på aktuelt børsnoterede ejendomme., Salgssammenligningsmetoden bruges ofte til at vurdere boligejendomme, såsom enfamiliehuse og multiunitstrukturer.
fremgangsmåden er at klassificere ejendommens egenskaber, såsom antal bade og soveværelser, partistørrelse og firkantede optagelser, og derefter finde nylige lokale salg eller aktuelle lister over lignende egenskaber. Salget skal være så nyligt som muligt, især når ejendomsmarkedet er i en dynamisk fase.
fordelen ved denne metode er, at den er afhængig af nylige, relevante data for at give et godt estimat af værdien., Ulempen er, at mange egenskaber har en eller flere unikke egenskaber, der påvirker relevansen af sammenlignelige egenskaber.
en anden ulempe er, at sammenligneligt salg muligvis er for gammelt til at være en nøjagtig indikator for den aktuelle værdi, og / eller aktuelle lister afspejler ikke de aktuelle værdier korrekt.
endelig tegner salgssammenligningsmetoden sig ikke for ledige stillinger og indsamlingstab eller usædvanlige omkostninger til reparationer og andre udgifter. En uddannet ejendomsmægler skal være i stand til at rumme forskellene mellem sammenlignelige produkter for nøjagtigt at finjustere ejendommens værdi.,
Bruttolejemultiplikatortilgang
GRM-tilgangen svarer i koncept til indkomstmetoden. Det adskiller sig ved, at den anvendte cap-sats er baseret på bruttoleje snarere end NOI. GRM er et tal større end 1, mens indkomstmetoden er en procentdel mindre end 1. Derudover er denne tilgang afhængig af bruttoleje snarere end NOI, hvilket betyder, at den ikke tegner sig for udgifter, reparationer eller tab af ledig stilling og indsamling.,
værdiberegningen for GRM-metoden er:
ejendomsværdi = årlig Bruttoleje x Bruttolejemultiplikator
for at dette kan give en nøjagtig værdi, skal du kende GRM for sammenlignelige egenskaber. Denne form for information er ofte tilgængelig fra lokale kommercielle ejendomsmæglere og bedømmere. For at værdsætte en ejendom, der har en årlig bruttoleje på $ 90,000 og en GRM på 8, ville ejendomsværdien være ($90,000 * 8) eller $ 720,000.
fordelen ved denne tilgang er dens enkelhed, og det fungerer godt, hvis et nøjagtigt skøn over GRM kan sikres., Ulemperne omfatter fraværet af udgifter og tab af ledig stilling og indsamling og eventuelle vanskeligheder med at identificere sammenlignelige ejendomme og deres GRM ‘ er. Som alle disse værdiansættelsesmetoder er GRM-tilgangen mest nyttig, når den kombineres med andre metoder.
andre tilgange
forskere har udtrykt interesse i at bruge Capital Asset Pricing Model (CAPM) til at værdsætte fast ejendom. CAPM-metoden tildeler en variabel kaldet” beta”, der repræsenterer forholdet mellem risikojusteret afkast fra et givet aktiv og et markeds.,
for fast ejendom kan afkastet på en indkomstproducerende udlejningsejendom bruges til at estimere dens værdi ved at vælge en beta, der relaterer ejendommen til f.eks. CAPM ‘ s kompleksitet og manglen på præcise betas betyder, at denne tilgang er af sekundær betydning i afventning af yderligere forskning.
en hurtig og beskidt metode, der bruges til at værdsætte en lejlighedsbygning, er værdi pr. For eksempel ville en sammenlignelig bygning med 10 lejligheder prissat til $ 2 millioner have en værdi pr., Hvis du vil værdsætte en sammenlignelig ejendom med 14 lejligheder, kan du multiplicere 14 med $200.000, hvilket giver en værdi på $2.8 millioner. Dette giver kun mening, hvis lejlighederne er omtrent ens. Det imødekommer ikke forskelle i lejlighedens størrelse og kvalitet, ledige stillinger og indsamlingsomkostninger eller usædvanlige vedligeholdelses – /reparationsomkostninger.