spørgsmål
for nogle år siden byggede mine naboer et træhegn omkring deres hjem. Jeg har et godt forhold til mine naboer. Men min kone og jeg indså bare, at deres hegn faktisk blev bygget tre meter på vores ejendom. Han bruger faktisk ikke disse tre fødder på “hans” side af hegnet, men nu kan vi ikke længere få adgang til dem. Jeg har hørt, at han nu kan kræve ejerskab over det land gennem negativ besiddelse., Kan han virkelig tage vores land sådan, selvom han ikke gør noget med de tre fod jord?
svar
det er rigtigt, at negativ besiddelse er et lovligt middel, hvormed en trespasser, ofte en nabo, kan etablere titel til et stykke ejendom. At erhverve ejendomsret ved negativ besiddelse, besiddelsen skal være åben for verden, fjendtlig over for den sande ejers interesser, eksklusiv, og kontinuerlig i den lovbestemte periode.,
den præcise lovbestemte periode, hvor personen skal kontrollere jorden, varierer fra en stat til en anden – for eksempel er det 20 år i Maine, men kun ti i Mississippi. En trespasser skulle gå til retten og bevise hvert element i denne påstand.
i din situation har dine naboer konstrueret deres hegn i lyset af dagen, for alle at se, og besætter udelukkende de tre fod jord. Dette betyder, at deres brug af ejendommen sandsynligvis opfylder de fjendtlige, åbne og eksklusive krav., Det faktum, at de ikke bogstaveligt talt aktivt “bruger” three feet-landet, ville ikke have nogen effekt på analysen, da de effektivt har taget kontrol over strimlen med hegnet.
deres problem med at fremsætte krav om negativ besiddelse er imidlertid, at de ikke har opfyldt den krævede lovbestemte periode. Ingen jurisdiktion ville give nogen negativ besiddelse efter at have besat en stribe jord i kun tre år.,
men selvom dine naboer ville miste en kamp om titel i retten (i de næste mange år, i det mindste), står du stadig over for et praktisk problem: til sidst vil du sælge dit hjem, og hver kvadratfod af ejendom tæller. Og før eller senere vil din nabo opfylde det lovbestemte krav og være i stand til lovligt at kræve Titel. Selv hvis du ikke er særlig interesseret i at bruge den strimmel jord, er der en stor værdi på linjen.
Så hvad skal du gøre?,
sikker på, du kan ansætte en advokat og sagsøge naboen for overtrædelse, men dette vil sandsynligvis ødelægge det hjertelige forhold, du i øjeblikket nyder.
En langt bedre løsning ville være at have en samtale, og se, om naboen ville være åben for at udforske omkostningerne eller vanskelighederne ved blot at flytte hegnet. De kan være flov over at erfare, at de byggede hegnet på det forkerte sted, og undskyldende tilbyde at flytte det på deres bekostning.,
Hvis omkostningerne ved at flytte hegnet er uoverkommeligt dyre, og du behøver ikke særlig pleje om at bruge de tre fødder af din jord, du kan stadig forhindre naboen i at være i stand til i sidste ende kræve negative besiddelse ved at give eksplicit tilladelse til at “låne” denne stribe land. Husk, for en overtræder at etablere et juridisk krav om negativ besiddelse, deres besiddelse skal være fjendtlig over for dine interesser. Hvis besiddelsen er med din tilladelse, kan den pr.,
en af de mest almindelige måder at fastslå, at du gav dine naboer tilladelse, er at få dem til at underskrive en simpel lejeaftale. For et nominelt beløb (siger $15 om året) kan de holde deres hegn over ejendomslinjen og bruge den tre fods strimmel. Så hvis dine naboer i 20 år løber til retten for at kræve negativ besiddelse, vil du være i stand til at besejre deres krav ved at indføre bevis for lejeaftalen og årlige betalinger. Dette viser, at de ikke kan opfylde fjendtlighedskravet for at få Titel.,
selvfølgelig vil du skrive denne aftale med en begrænset periode, så du let kan fortryde den, hvis og når du sælger ejendommen, på hvilket tidspunkt køberne kan være mindre interesserede i at give naboerne en sådan tilladelse. Nolos gratis prøve lejeaftale indeholder bestemmelser om dette.