kort salg (fast ejendom)

Hvad er et kort salg (fast ejendom)?

en kort salg i fast ejendom er, når en økonomisk nødstedte boligejer sælger deres ejendom for mindre end det skyldige beløb på pant. Køberen af ejendommen er en tredjepart (ikke banken), og alle indtægter fra salget går til långiveren. Långiver enten tilgiver forskellen eller får en mangel dom over låntager kræver dem til at betale långiver hele eller en del af forskellen mellem salgsprisen og den oprindelige værdi af pant., I nogle stater skal denne forskel lovligt tilgives ved et kort salg.

Om en Kort Salg (Fast Ejendom)

udtrykket “short sale” henviser til det faktum, at hjemmet bliver solgt for mindre end balancen resterende på realkreditlån—for eksempel, en person, der sælger en hjem for $150.000, når der er stadig $175,000 resterende på realkreditlån. I dette eksempel betragtes forskellen på $ 25.000 minus lukningsomkostninger og andre omkostninger ved salg som manglen.,

før processen kan begynde, skal långiveren, der har pantet, underskrive beslutningen om at gennemføre et kort salg, også kendt som et salg før afskærmning. Derudover har långiveren, typisk en bank, brug for dokumentation, der forklarer, hvorfor et kort salg giver mening; når alt kommer til alt kan udlånsinstitutionen miste en masse penge i processen. Intet kort salg kan ske uden långiver godkendelse.

kortsalg har tendens til at være lange og papirarbejde-intensive transaktioner, nogle gange tager op til et helt år at behandle., Men korte salg er ikke så skadeligt for en boligejer kreditvurdering som en afskærmning.

et kort salg af fast ejendom er i modsætning til et kort salg ved investering. Et investeringskortsalg er en transaktion, hvor en investor sælger lånte værdipapirer i forventning om et prisfald og er forpligtet til at returnere et lige antal aktier på et tidspunkt i fremtiden.

særlige overvejelser

selvom et kort salg skader en persons kredit score mindre end en afskærmning, er det stadig et negativt kreditmærke., Enhver form for ejendomssalg, der betegnes af et kreditselskab som” ikke betalt som aftalt”, er en ding på en kredit score. Derfor, korte salg, tvangsauktioner, og deeds-in-stedet for afskærmning alle negativt påvirke en persons kredit.

derudover negerer korte salg ikke altid den resterende realkreditgæld, efter at en ejendom er solgt. Dette skyldes, at der er to dele til alle realkreditlån: et løfte om at tilbagebetale långiveren og en pant mod ejendommen, der bruges til at sikre lånet. Pantet beskytter långiveren, hvis en låntager ikke kan tilbagebetale lånet., Det giver udlånsinstitutionen ret til at sælge ejendommen til tilbagebetaling. Denne del af pantet frafaldes i et kort salg.

Den anden del af lånet, er løftet om at tilbagebetale, og långivere kan stadig håndhæve denne del, enten gennem en ny note eller indsamling af manglen. Uanset hvad der sker, skal udlånsinstitutioner godkende det korte salg, og låntagere er undertiden på deres indfald.,

Kort Salg vs. Afskærmning

Kort salg og tvangsauktioner er to muligheder til rådighed for boligejere, der er bag på deres realkreditlån betalinger, der har et hjem, der er under vand, eller begge dele. I begge tilfælde er ejeren tvunget til at dele med hjemmet, men tidslinjen og konsekvenserne er forskellige.,en afskærmning er den handling, som långiveren griber ind i hjemmet, efter at låntageren ikke har foretaget betalinger. Afskærmning er den sidste mulighed for långiveren. I modsætning til et kort salg indledes tvangsauktioner kun af långivere. Långiver bevæger sig mod kriminelle låntager til at tvinge salg af et hjem, i håb om at gøre godt på sin oprindelige investering af pant. Også, i modsætning til de fleste korte salg, mange tvangsauktioner finde sted, når boligejer har forladt hjemmet. Hvis beboerne endnu ikke har forladt hjemmet, udsættes de af långiveren i afskærmningsprocessen.,

når långiveren har adgang til hjemmet, bestiller den en vurdering og fortsætter med at forsøge at sælge den. Tvangsauktioner tager normalt ikke så lang tid at gennemføre som et kort salg, fordi långiveren er bekymret for likvidation af aktivet hurtigt. Afskærmede boliger kan også bortauktioneres ved et trustee-salg, hvor købere byder på boliger i en offentlig proces.

en boligejer, der har gennemgået et kort salg, kan med visse begrænsninger være berettiget til at købe et andet hjem med det samme., Afhængigt af omstændighederne kan husejere, der oplever afskærmning, forvente at vente to til syv år på at købe et andet hjem. En afskærmning holdes på en persons kredit rapport i syv år.

Mens en afskærmning i det væsentlige lader dig gå væk fra dit hjem—omend med meget alvorlige konsekvenser for din økonomiske fremtid, som have at erklære sig konkurs og ødelægge din kredit—at udfylde en kort salg er arbejdskrævende. Imidlertid kan udbetalingen for det ekstra arbejde, der er involveret i et kort salg, være det værd.,

alternativer til kort salg

før du fratræder dig til et kort salg, skal du tale med din långiver om muligheden for en revideret betalingsplan eller lånemodifikation. En af disse muligheder kan tillade dig at bo i dit hjem og komme tilbage på dine fødder.

en anden mulig mulighed for at bo i dit hjem opstår, hvis du har privat realkreditforsikring (PMI)., Mange husejere, der har købt boliger med mindre end 20% ned var forpligtet til at købe PMI med deres hjem. Hvis PMI-selskabet mener, at du har en chance for at inddrive fra din nuværende økonomiske situation, kan det forskud til din långiver for at bringe dine betalinger ajour. Til sidst skal du tilbagebetale forskuddet.,

detaljer om et kort salg

overbevisende långiveren

før du begynder processen med kort salg, bør den kæmpende boligejer overveje, hvor sandsynligt det er, at långiveren vil arbejde med dem på et kort salg ved at forstå långiverens perspektiv. Långiveren er ikke forpligtet til at foretage et kort salg; det vil blive tilladt efter långiverens skøn.

kilden til de økonomiske problemer bør være ny—såsom et sundhedsproblem, tabet af et job eller en skilsmisse—ikke noget, der ikke blev afsløret, da hjemmebuyeren oprindeligt ansøgte om lånet., Långiveren vil ikke være sympatisk over for en uærlig låntager. Men hvis du føler du var offer for aggressiv udlån praksis, kan du muligvis tale långiver til en kort salg, selvom du ikke har haft nogen større finansielle katastrofer siden køb af hjemmet.

for at sætte dig selv i en mere overbevisende position til at gennemføre et kort salg, skal du stoppe med at købe ikke-fornødenheder. Du ønsker ikke at se uansvarlig ud for långiveren, når den gennemgår dit forslag til kort salg.

Vær også opmærksom på andre omstændigheder, der kan forhindre långiveren i at ønske at foretage et kort salg., Hvis du ikke er i standard på dine realkreditbetalinger endnu, vil långiveren sandsynligvis ikke være villig til at arbejde sammen med dig. Hvis långiveren mener, at det kan få flere penge fra afskærmning på dit hjem end fra at tillade en kort salg, kan det ikke tillade en. Endelig, hvis nogen cosigned pant, långiveren kan holde denne person ansvarlig for betaling i stedet for at gøre en kort salg.

Hvis du mener, at din situation er moden til et kort salg, skal du tale med en beslutningstager i banken om muligheden for at deltage i denne type transaktion., Tal ikke bare med en kundeservicerepræsentant, der ofte er mere som en talsmand og ikke har nogen reel autoritet. At arbejde din vej op telefonen stigen, straks bede om at tale med långiverens tab afbødning afdeling. Hvis du ikke kan lide, hvad den første beslutningstager siger, kan du prøve at tale med en anden på en anden dag og se, om du får et andet svar. Hvis långiveren er villig til at overveje et kort salg, er du klar til at gå videre med at skabe forslaget om kort salg og finde en køber.,

konsulter fagfolk

På dette tidspunkt bør du konsultere en advokat, en skattefaglig og en ejendomsmægler. Mens disse er dyre professionelle tjenester, Hvis du laver en fejl ved at forsøge at håndtere en kompleks short-salg transaktion selv, kan du finde dig selv i endnu større finansielle problemer. Du kan muligvis betale for disse servicegebyrer ud af salgsprovenuet fra dit hjem. Fagfolk, der er vant til at håndtere transaktioner med kort salg, vil være i stand til at give dig vejledning om, hvordan du betaler dem.,

Indstilling af en pris

Når du indstiller en prisforlangende, skal du sørge for at indregne omkostningerne ved at sælge ejendommen i det samlede beløb, du har brug for for at komme ud af situationen. Selvfølgelig vil du sælge hjemmet for så tæt på værdien af dit pant som muligt, men i et nedadgående marked er der bundet til at være en mangel. I nogle stater, selv efter et kort salg, vil banken forvente, at du betaler tilbage hele eller en del af denne mangel.,

Saml dine dokumenter og Find en køber

Saml alle de dokumenter, du har brug for for at bevise din økonomiske vanskelighed for långiveren. Disse kan omfatte kontoudtog, medicinske regninger, betale stubber, en opsigelsesmeddelelse fra dit tidligere job, eller et skilsmissedekret. Det er op til dig at komme med forslaget om kort salg. Vær opmærksom på, at långiveren i sidste ende skal godkende et kort salg efter at have modtaget alle detaljer, fordi långiveren er modtageren af provenuet. Dit job er at finde en køber til dit hjem.,

Indsend dit forslag til banken

Når du har en køber og det nødvendige papirarbejde, er du klar til at indsende køberens tilbud og dit forslag til banken. Sammen med dokumentation af din nødlidende finansielle status, dit forslag bør omfatte en trængsler brev forklarer de omstændigheder, der forhindrer dig i at gøre din afdrag på realkreditlån. Du vil gøre det så overbevisende som muligt og beskytte dine interesser, mens du også appellerer til banken.,

vær forsigtig med at indsende dine økonomiske oplysninger til en långiver, fordi det, hvis det ikke godkender det korte salg, kan bruge dine økonomiske oplysninger til at forsøge at få penge ud af dig i afskærmning. Hvis du stadig har kontante aktiver, kan du forventes at bruge dem til at fortsætte med at foretage pantebetalinger eller til at udgøre nogle af manglerne mellem salgsprisen og pantebeløbet. En advokat, der har erfaring med at gennemføre kortsalg, kan hjælpe dig med at navigere i detaljerne.,

da kortsalg kan tage længere tid end almindeligt hjemmesalg på grund af behovet for långivergodkendelse, falder de ofte igennem. Køberen kan finde en anden ejendom, mens han venter på et svar fra dig. Vær forberedt på denne mulighed. Hvis transaktionen med kort salg gennemgår, skal du konsultere Internal Revenue Service (IRS) for at se, om du bliver nødt til at betale skat af underskuddet.,

Vær også opmærksom på, at et kort salg stadig kan påvirke din kredit score i den forstand, at månederne med pantebetalinger, du gik glip af før det korte salg, kan dukke op som kriminelle betalinger på din kreditrapport. Det er op til banken at beslutte, hvad der skal rapporteres, så det er i din bedste interesse at forsøge at overbevise banken om ikke at rapportere dine misligholdte betalinger.

din bank kan være mere tilbøjelig til at være generøs i denne henseende, hvis du bragte dine vanskeligheder op, før du var markant bagud., Til kreditformål, mens dette er noget skadeligt, er det bestemt mindre skadeligt end en afskærmning.

Kort Salg Strategier for Købere og Investorer

Kort salg kan også give gode muligheder for købere at komme ind i huse, til en reduceret pris. Her er et par tip, der hjælper dig med at tage smarte beslutninger, når du overvejer køb af en ejendom med kort salg.

Lær hvordan du finder dem

de fleste korte salg ejendomme er opført af ejendomsmæglere og på fast ejendom hjemmesider., Nogle lister kan ikke komme ud og sige “short sale,” så du måske nødt til at kigge efter spor inden notering, såsom “underlagt bank godkendelse” eller “give banken tid til at reagere.”

en erfaren ejendomsmægler kan gøre en stor forskel med hensyn til både at finde og lukke kortsalgsejendomme. Agenter, der specialiserer sig i korte salg kan have en kort salg og afskærmning ressource (SFR) certificering, en betegnelse, der tilbydes af National Association of Realtors (NAR).,

indehavere af denne certificering har modtaget specialiseret uddannelse i kortsalg og tvangsauktioner, kvalificerede sælgere til kortsalg, forhandlinger med långivere og beskyttelse af købere. Det er vigtigt at bemærke, at certificeringen ikke garanterer, at en agent vil have den type erfaring, du leder efter, og heller ikke manglende certificering udelukker det. Enten måde, du ønsker at dyrlægen eventuelle ejendomsmæglere til at sikre deres korte salg ekspertise.,

forbered dig på at skynde dig og vente

indse på forhånd, at kortsalg er komplicerede, tidskrævende transaktioner. Det kan tage uger eller måneder for en långiver at godkende et kort salg, og mange købere, der indsender et tilbud, ender med at annullere, fordi processen med kort salg tager for lang tid. Købere skal være klar til at vente på bankens godkendelse af kort salg., Regler for transaktioner med kort salg varierer fra stat til stat, men trinnene inkluderer normalt:

• kort salgspakke—låntageren skal bevise økonomiske vanskeligheder ved at indsende en finansiel pakke til deres långiver. Pakken indeholder regnskaber, et brev, der beskriver sælgers trængsler,og regnskaber, herunder selvangivelser, 2-2s, løn stubber, og kontoudtog.,
• tilbud om kort salg-når en sælger accepterer et tilbud fra en potentiel køber, sender noteringsagenten långiveren noteringsaftalen, et udført købstilbud, køberens forhåndsgodkendelse, en kopi af den alvorlige pengekontrol og sælgerens kortsalgspakke. Hvis pakken mangler noget – enten fordi et dokument ikke blev indsendt eller på grund af en arkiveringsfejl fra bankens side (f.eks.
• Bankbehandling-bankens gennemgang af tilbuddet kan tage flere uger til måneder. I sidste ende vil det godkende eller nægte det., Det er vigtigt at bemærke, at bare fordi sælgeren accepterer et tilbud, betyder det ikke, at banken accepterer prisen. Hvis banken mener, at den kan tjene flere penge gennem afskærmning, afviser den tilbuddet.

det er alle i tallene

i fast ejendom investerer det siges, at pengene er lavet “i køb”, hvilket betyder, at en god købspris er ofte nøglen til en vellykket aftale. Hvis du kan få en ejendom til en god pris, øger du Oddsene for at komme ud foran, når det er tid til at sælge. Hvis købsprisen er i den høje ende, på den anden side, vil du sandsynligvis se din fortjenstmargen erodere.

Du skal være i stand til at købe ejendommen, sætte den i god stand og sælge den til en pris, hvor du stadig kan tjene penge., Investorer skal være i stand til at vende rundt og sælge huset hurtigt—typisk til undermarkedet-og en god købspris gør dette muligt.

købsprisen er dog kun et vigtigt tal. Du skal også foretage nogle andre beregninger, herunder:

reparationer og renoveringer (R&R) omkostninger

disse omkostninger varierer afhængigt af ejendommens tilstand og dine planer for det., Det betaler sig at sætte tid og kræfter på at udvikle et realistisk budget, da dette er et af de tal, du bliver nødt til at afgøre, om investeringen kan tjene penge. Omkostninger at overveje inkluderer materiale, arbejdskraft, tilladelser, inspektionsgebyrer, fjernelse af papirkurven, lageromkostninger, og dumpster huslejer. En god inspektion (inden købet foretages) kan advare dig om eventuelle store udgifter, såsom et revnet fundament, defekt ledningsføring eller omfattende termitskader.

efter Reparationsværdi (ARV)

ARV er et skøn over ejendommens markedsværdi (FMV) efter eventuelle reparationer og renoveringer., Investorer ser på dette nummer for at afgøre, om en ejendom har overskudspotentiale. Den bedste måde at evaluere en ejendom ARV er at se på comparables (comps) – boliger, der for nylig har solgt i området (typisk op til en kilometer væk fra emneegenskaben), der har lignende funktioner med hensyn til firkantede optagelser, antal soveværelser/badeværelser osv.

bæreomkostninger

bæreomkostninger er dine udgifter til at holde fast på ejendommen., Jo længere du ejer fast ejendom, jo mere vil du tilbringe i regnskabsmæssige omkostninger, som omfatter:

• Pant betaling (inklusive renter),
• ejendomsskatter
• Forsikring
• Ejerlejlighed, og foreningen gebyrer
• Forsyningsselskaber (el, gas, vand, kloak, papirkurv)

Fastslå Rentabiliteten

for en investering, der skal være rentabelt, er summen af dine udgifter (købsprisen, reparation og renovering omkostninger og transaktionsomkostninger) skal være lavere end ARV., Hvis dine omkostninger er tæt på eller højere end ARV, vil det være vanskeligt eller umuligt at tjene penge. Du kan bestemme den potentielle gevinst, ved at fratrække købsprisen, reparation og renovering (R&R) omkostninger og transaktionsomkostninger fra ARV:

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

Fast ejendom investorer kan forvente at tjene mindst 20% fortjeneste på en ejendom, og nogle retningslinjer for brug til at vurdere ejendomme i forskellige boligmarkeder., I henhold til disse retningslinjer, samlet investering (køb, pris, R&R omkostninger og transaktionsomkostninger), bør ikke overstige:

• 80% af ARV i et marked, hvor hjem værdier er stigende
• 70% til 75% af ARV i et fladt marked
• 60% til 65% af ARV i et marked, som hjem værdier er faldende

Hvis ARV af en ejendom er $200,000, for eksempel, kan dine samlede investeringer, der bør være begrænset til omkring $160 000 i et stigende marked, $140.000 i et fladt marked, og $120.000 i et marked med faldende værdier., De forskellige investeringsniveauer bruges til at reducere risikoen under ændrede markedsforhold. Du kan risikere mere i et stigende marked, fordi du er mere tilbøjelige til at få din ARV eller bedre, når du sælger. I et faldende marked er du mindre tilbøjelig til at få din ARV, så din investering skal være mindre.

bundlinjen

en ejendom med kort salg kan give en fremragende mulighed for at købe et hus for mindre penge., I mange tilfælde, korte salg boliger er i rimelig stand, og mens købsprisen kan være højere end en afskærmning, omkostningerne ved at gøre hjemmet omsættelige kan være meget lavere, og ulemperne for sælgeren mindre alvorlige. På grund af den lange proces skal købere og sælgere imidlertid være villige til at vente. En erfaren ejendomsmægler kan hjælpe dig med at bestemme et retfærdigt tilbud og forhandle med banken.,

mens mange investorer køber ejendomme med kort salg og hurtigt videresælger dem til fortjeneste, vælger andre at bevare ejerskabet og bruge ejendommen til indkomst ved at indsamle husleje. I begge tilfælde skal hver ejendom evalueres omhyggeligt inden køb for at afgøre, om den har overskudspotentiale.

da skattelovgivningen er komplicerede og konstant ændrer sig, anbefales det altid, at du konsulterer en statsautoriseret revisor (CPA), der kender til investering i fast ejendom og relaterede skattelove for at give dig omfattende og ajourførte oplysninger., Det kan betyde forskellen mellem at opnå en fortjeneste og tage et tab på investeringen.