Hvad er en Cap sats i fast ejendom?

Vis os lidt kærlighed!

Du har måske hørt folk tale om en kapitalisering sats (eller fælles landbrugspolitik sats) når du køber eller sælger fast ejendom investeringer. Hvis du er noget som mig, første gang du hørte dette udtryk gik du direkte til Google og søgte, “Hvad er cap satser?,”

i dag vil jeg præcisere, hvad en kapitaliseringsrate er, hvorfor cap-satser betyder noget (eller ikke), Og hvorfor dette er særlig vigtigt at passe på, hvis du investerer i stor lejlighedssyndikering.Definition af

Cap Rate

en kapitaliseringsrate er den anslåede afkast – udtrykt som en procentdel – som en ejendom vil producere, hvis ejendommen købes kontant. (kilde)

Kapitaliseringsrater er en måde at bestemme, hvor meget en ejendom skal være værd baseret på den indkomst, den producerer., Cap satser bevæge sig i den modsatte retning af købsprisen, så jo højere en cap sats er, jo lavere købsprisen vil være. Omvendt, jo lavere en cap sats, jo højere købsprisen vil sandsynligvis være.

en bygning, der producerer $100.000 i årlige netto driftsindtægter vil være værd en væsentligt anderledes beløb afhængigt af placeringen af bygningen.

Hvis denne bygning er placeret i et marked, hvor cap sats gennemsnit 8 procent, kan det være værd $1,250,000.,

På den anden side, hvis denne bygning er placeret et sted med en 4 procent cap sats, ville det være værd $2,500,000.

Dette er en betydelig forskel, hvorfor du er nødt til at blive ekspert på dit lokale marked og være sikker på, at du forstår cap-satserne der!

Hvis du er noget som jeg var, da jeg først spurgte Google “Hvad er en cap sats i fast ejendom?”denne definition hjalp ikke rigtig, haha .

Cap Rate formel

Så hvad er en cap rate? Nå, for at forstå, at du har brug for at kende cap rate formel!,

for at bestemme en bygnings cap-sats deler du blot den årlige nettooperationsindkomst (NOI) med købsprisen.

for eksempel, hvis du købte en lejlighedsbygning kontant (usandsynligt) for $1.000.000, der producerede en nettodriftsindkomst på $100.000 årligt, ville cap-satsen være 10 procent.

$100,000 årlige NOI

÷ $1,000,000 købsprisen

= 10% kapitalisering sats

Hvis du var i stand til at købe det samme ejendom for $909,090, den fælles landbrugspolitik sats ville være tættere på 11%., Og hvis du købte det til en kapitaliseringsrate på 9%, ville købsprisen være $ 1,111,111.

Hvad er Nettodriftsindtægter

nettodriftsindtægterne er en vigtig del af beregningen af kapitaliseringsrater, og jeg vil sikre dig, at du ved, hvordan du kommer med dette nummer.

Nettodriftsindtægter er i det væsentlige den årlige bruttoudlejningsindkomst minus hver enkelt udgift undtagen gældsudgifter (hovedstol og rentebetalinger på dit prioritetslån).

det faktum, at NOI udelukker gældsudgifter, gør faktisk formlen for cap rate mere nyttig., På denne måde fokuserer det på, hvordan markedet og aktivet klarer sig uden at smide finansiering, hvilket giver mulighed for en jævn sammenligning på tværs af markedet.

Der er så mange forskellige former for finansiering, at det ville være umuligt at foretage en æbler-til-æbler sammenligning af erhvervsejendomme, hvis du tegnede dig for, hvordan du planlægger at finansiere ejendomme.

kapitalisering sats lommeregner

Hvad er Cap satser?

Okay, nu hvor du forstår, hvordan en kapitaliseringsrate bestemmes ud fra et matematisk synspunkt, Hvad er en cap rate egentlig?,

en cap sats er et vilkårligt tal, som folk bruger som en enkel måde at udtrykke markedsværdien af erhvervsejendomme.

i lægmandsvilkår gør en cap-sats det lettere at bestemme markedsværdien af store aktiver.

en vigtig advarsel her er, at cap rate aldrig bør være den drivende faktor for, hvordan du køber en lejlighedsbygning. Spørg ikke blindt, hvad den gennemsnitlige cap-sats er på et marked, og tilbyd derefter en pris, der afspejler det. Brug i stedet cap-satsen til at forstå, hvilke egenskaber der er solgt til, og den generelle markedssentiment.,

endelig er det vigtigt at nævne igen, at cap-satser ikke inkluderer gæld (realkreditlån) udgifter!

betyder aktivklasse noget for Cap-satser?

Ja.

aktivklassen betyder absolut noget, når man sammenligner cap-satser.

et avanceret lejlighedskompleks, der ville blive betragtet som et klasse A-aktiv, vil absolut have en lavere kapitaliseringsrate end et klasse D-aktiv, der er placeret i en “krigs zoneone.”

For eksempel på det marked, hvor jeg investerer, kan du se kapitaliseringsrater, der spænder fra så lavt som 5 procent til så højt som 12 procent, afhængigt af aktivet.,

For eksempel, og det er kun en spekulativ eksempel til uddannelsesmæssige formål kun…

i Klasse A aktiver: 4-6 procent cap priser

i Klasse B aktiver: 6-8 procent cap priser

i Klasse C aktiver: 8-10 procent cap priser

i Klasse D aktiver: 10+ % – loftet priser

Hvad disse forskellige aktivklasser er faktisk værdsat på, vil være anderledes i dit marked og vil svinge med jævne mellemrum. En god måde at bestemme dette i dit marked beder et par aktive erhvervsejendomme mæglere.,

Ejendomsaktivklasser

Her er en forkortet oversigt over de forskellige ejendomsaktivklasser. Disse er noget subjektive, men i det mindste vil dette give dig en bedre ide om forskellige slags egenskaber og deres potentielle værdier.

klasse A-aktiver: Dette er de mest prestigefyldte egenskaber på et marked, og de kræver leje over markedet. Disse er egenskaber som luksuslejligheder, high-end ejerlejligheder, og andre høj klasse ejendomme med store faciliteter. De er de steder, alle ville elske at leve, hvis de havde råd til det., klasse B-aktiver: disse er generelt 20-40 år gamle og appellerer til mennesker fra alle samfundslag. De tiltrækker gennemsnitlig leje og appellerer til højere end lejere, selvom de ikke kan konkurrere med luksusaktiver. klasse C-aktiver: disse er funktionelle egenskaber, der ofte er 40 + år gamle og har lidt nedsatte lejepriser sammenlignet med nyere aktiver. Disse lejes generelt af arbejderklassens mennesker med blå krave. klasse D aktiver: disse er de egenskaber, mareridt er lavet af., Okay, måske er de ikke så dårlige, men de er bestemt ikke noget, du skal eje, hvis du er svag af hjertet. Disse er ofte placeret i den værste del af byen og i områder med højere kriminalitet. Disse egenskaber kan værdiansættes til en højere cap sats, men det er på grund af hovedpine, der i sagens natur ledsage eje dem.

Hvad er gode Cap satser?

Her er et hurtigt kig på kapitaliseringsraterne for klasse A-stabiliserede multifamilieegenskaber i anden halvdel af 2019 i hele USA.,

som du kan se, svinger disse ejendomsværdier ganske lidt selv på tværs af Tier 1-byer med samme aktivklasse.

Jeg viser dig dette for at køre hjem det faktum, at en “god cap rate” vil afhænge af det marked, hvor du investerer, og din særlige ejendomsstrategi.

Hvis du var i stand til at købe en stabiliseret klasse A-ejendom på et af markederne ovenfor med en kapitaliseringsrate på 8%, ville det være en stjæle. Men hvis du har købt en klasse D-ejendom i samme by med en 8% cap-sats, kan det være en enorm rip off!,derfor er du nødt til at blive ekspert på markedet og aktivklassen, hvor du investerer. Jo mere du kan holde fingeren på pulsen på dit marked og aktuelle cap satser i området, jo mere forberedt vil du være at gøre et tilbud, når ejendomme poppe op til salg.

kort sagt, svaret på, “hvad er en god cap rate?”er”, det afhænger af markedet, ejendomstype og din personlige investeringsstrategi.”

Hvordan påvirker ejendomstype Cap-satser?

Der er mange forskellige ejendomstyper derude., Når økonomien går mod en recession, gør lejlighedskomplekser generelt ret godt, fordi folk altid har brug for et sted at bo.

dette giver mening, når du tænker over det.

Hvis du lige har mistet dit job, er du mere tilbøjelig til at holde op med at gå til indkøbscenteret eller holde op med at betale for et sted at bo? Mest sandsynligt (og forhåbentlig) sagde du, at du vil betale for et tag over hovedet og forlade shopping i indkøbscenteret. Dette er, hvad de fleste mennesker gør, og det afspejles i kapitalisering satser på tværs af forskellige ejendomstyper.,

Cap satser varierer naturligvis meget efter ejendomstype, såvel som alle de andre makro-og mikroøkonomiske faktorer, som vi har diskuteret. Dette er bare en anden grund til, at du bliver ekspert i din ønskede investeringsstrategi.

Hvad bruges Cap-satser til i Syndikationer?

Når en gruppe investorer samler deres penge sammen for at købe et lejlighedskompleks, gøres det oftest i det, der kaldes syndikering., Kapitaliseringsrater spiller en stor rolle i syndikeringsinvesteringer på grund af hvor meget en cap-sats kan påvirke dine Ind-og udsalgspriser.

pas på denne Cap Rate Trick!

grunden til, at du har brug for at forstå, hvordan kapitaliseringsrater påvirker multifamiliesyndikering, er, så du ikke bliver skruet, når du investerer med dem. Lad os sige, at den person, du investerer med, mener, at markedsværdien vil være 6%, når du planlægger at sælge aktivet efter fem års ejerskab., Hvis den gennemsnitlige cap-sats er 8%, kan det effektivt slette ethvert investeringsafkast, du forventede at modtage.

selvom det er umuligt at gætte med 100% nøjagtighed, hvordan markedet vil se ud om fem år, er det muligt at lave temmelig uddannede gæt. hvis det marked, du investerer i, for eksempel har oplevet en betydelig ekspansion, og cap – satserne er komprimeret – hvilket betyder, at de er sænket, og ejendomsværdierne er steget markant-er det sandsynligvis sikkert at antage, at cap-satsen om fem år kan være lidt højere end den er nu.,

Hvis du ser, at et marked har meget komprimerede cap-satser, køber du en ejendom til fuld markedsværdi til en 4% cap-sats, og erhvervelsesoplysningerne forudsiger cap-satser vil være 3%, Når du sælger … løb!Okay, måske behøver du ikke at køre, men du skal forstå, at hvis kapitaliseringsrater ikke er 3%, Når du planlægger at sælge, kan du enten være nødt til at sælge for mindre end planlagt eller holde fast på ejendommen meget længere.

Dette er et godt trick at være opmærksom på, da det enkelte nummer drastisk kan ændre afkastet på investeringen, du planlægger at modtage fra syndikering.,

jo mere du ved!

Hvad betyder Kapitaliseringshastighed?

Dette er mindre relevant, men når man svarer “Hvad er en cap sats i fast ejendom?”Jeg synes, det er stadig vigtigt at vide, hvad kapitalisering satser betyder På fra en 5.000-fods visning samt.

en cap-sats er en måde at værdsætte fast ejendom baseret på makro-og mikroøkonomiske faktorer samt typen af ejendom.

Jeg ved, at vi allerede har dækket dette, men jeg vil endnu en gang gentage, at cap-satsen simpelthen er en måde at værdsætte fast ejendom i en æbler-til-æbler-sammenligning landsdækkende.,

må ikke nogensinde købe en ejendom udelukkende baseret på kapitalisering sats. Du skylder dig selv at foretage en fuldstændig analyse af enhver ejendom, du har til hensigt at købe.

betyder Kapitaliseringsrater noget?

måske?

Cap satser absolut spille en rolle i køb og salg af kommercielle ejendomme såsom lejligheder, hoteller, strip indkøbscentre, og mere.

dog er cap satser ikke nødvendige på enfamilies udlejningsejendomme overhovedet., Du kan bestemt bruge en cap-sats, hvis du ville sammenligne dine enfamilieboliger med et lejlighedskompleks ROI på en æbler-til-æbler måde, men du behøver ikke.

Jeg var ligeglad med, hvad cap-satserne er på min enfamilie, duple.og andre små udlejningsejendomme. Boligejendomme som denne værdsættes forskelligt, og jeg har aldrig brugt en cap-sats til at evaluere dem før.

bundlinjen om Kapitaliseringsrater

Kapitaliseringsrater er et værktøj til at hjælpe dig med at bestemme værdien af et aktiv på et givet marked.,

de er på ingen måde det eneste værktøj, du skal bruge, når du beslutter, om du vil købe en ejendom eller ej.

Du bør altid foretage en fuldstændig analyse, før du køber nogen investering i fast ejendom, og rådføre sig med dit team og fagfolk i dit marked også!