Der er tre grundlæggende typer af erhvervsejendomme, lejemål. Disse lejekontrakter er organiseret omkring to lejeberegningsmetoder:” netto “og” brutto.”Bruttolejekontrakten betyder typisk, at en lejer betaler et engangsbeløb til leje, hvorfra udlejer betaler sine udgifter. Nettolejekontrakten har en mindre basisleje, med andre udgifter betalt af lejeren. Den ændrede bruttoleje er et lykkeligt ægteskab mellem de to., Mens vilkår varierer meget bygning for bygning, vil denne grundlæggende oversigt hjælpe virksomheder med at shoppe for den bedst mulige aftale.
Bruttoleje eller Full Service Lease
i en bruttoleje er lejen alt inklusive. Udlejer betaler alle eller de fleste udgifter i forbindelse med ejendommen, herunder skatter, forsikring og vedligeholdelse ud af lejerne modtaget fra lejere. Utilities og janitorial tjenester er inkluderet i en let, lejer-venlig leje betaling.
ved forhandling af en bruttoleje skal lejeren spørge, hvilke vagtmestertjenester der leveres, og hvor ofte de tilbydes., Overskydende brugsforbrug ud over byggestandarder opkræves undertiden tilbage til lejer; så hvis lejeren er en stor forbruger af elektricitet, bør dette punkt også afklares i lejekontrakten. Lejeren betaler sin egen ejendom forsikring og skatter.
en fordel ved denne type lejekontrakt er, at det er yderst nemt for lejeren, som kan forudsige udgifter uden at bekymre sig om en uventet lobby vedligeholdelsesafgift, for eksempel. Udlejer påtager sig alt ansvar for bygningen, mens lejere koncentrerer sig om at dyrke deres virksomheder.,
Netleje
i en netleje opkræver udlejer en lavere basisleje for det kommercielle rum plus nogle eller alle “sædvanlige omkostninger”, som er udgifter i forbindelse med drift, vedligeholdelse og brug, som udlejer betaler. Disse kan omfatte fast ejendom skatter; ejendomsforsikring; og fælles område vedligeholdelse poster (CAMS), som omfatter janitorial tjenester, ejendomsadministration gebyrer, kloak, vand, papirkurven indsamling, landskabspleje, parkeringspladser, brand sprinklere, og enhver almindeligt fælles område eller service.,
Der er flere typer af net leasing:
Enkelt Nettet Lease (N Leasing)
I lejekontrakten, at lejeren betaler base husleje plus et pro-rata andel af bygningens ejendomsskat (hvilket betyder, at en del af den samlede regning baseret på den andel af den samlede bygning, rum lejede af lejer); udlejeren, som dækker alle andre bygning udgifter. Lejeren betaler også forsyningsselskaber og vicevært.
Double Net Lease (NN Lease)
lejeren er ansvarlig for basisleje plus en pro-rata andel af ejendomsskatter og ejendomsforsikring., Udlejer dækker udgifter til strukturelle reparationer og vedligeholdelse af fællesarealer. Lejeren er igen ansvarlig for deres egne vicevært og brugsudgifter.
Triple Net Lease (NNN Lease)
Dette er den mest populære type net lease For kommercielle fritstående bygninger og detail plads. Det er kendt som net net net lease, eller NNN lease, hvor lejeren betaler hele eller en del af de tre “net” – ejendomsskatter, forsikring og CAMS-oven på en basis månedlig leje., Fælles areal forsyningsselskaber og driftsudgifter er normalt slået i så godt; for eksempel, omkostningerne til bemanding en lobby ledsager ville være en del af NNN gebyrer. Selvfølgelig betaler lejere også omkostningerne ved deres egen belægning, herunder Vicevært, forsyningsselskaber og deres egen forsikring og skatter. udlejere estimerer typisk udgifter og opkræver lejere en del af disse udgifter baseret på deres forholdsmæssige eller pro rata-andel. En lejer, der lejer 1,000 kvadratfod af en 10.000 kvadratfod bygning, forventes at betale 10% af bygningens skatter, forsikring og CAMS, for eksempel.,
Triple net leasing tendens til at være mere udlejer-venlige, og lejere bør nøje gennemgå NNN gebyrer og forhandle hætter på de beløb, de kan hæves årligt. En NNN-lejekontrakt kan også svinge fra måned til måned og år til år, når driftsomkostningerne stiger eller falder, hvilket gør virksomhedens udgiftsprognoser vanskelige og undertiden frustrerende.
Der er lejer fordele i NNN lejemål, imidlertid. Gennemsigtighed er en fremragende frynsegode, da lejere kan se forretningsdriftsomkostninger i forhold til, hvad de opkræves., Omkostningsbesparelser i driftsomkostninger overføres til lejeren snarere til udlejer. Derudover er den månedlige leje i en NNN-lejekontrakt potentielt lavere end i en bruttoleje, da lejere har et højere ansvar for bygningen.
Absolut Triple Nettet Lease
Dette er en mindre almindelig option, der er mere stive og bindende end NNN lejekontrakt, hvor lejere udføre alle tænkelige fast ejendom risiko, for eksempel, bliver ansvarlig for konstruktion udgifter til at genopbygge efter en katastrofe, eller til at fortsætte med at betale husleje, selv efter at bygningen er blevet fordømt., Rammende kaldet “helvede-eller-høj-vand lejekontrakt,” lejere har ultimative ansvar for bygningen uanset hvad.
modificeret Bruttoleje
da bruttolejekontrakten er mere lejervenlig, og nettolejekontrakten har en tendens til at være mere udlejervenlig, findes der et kompromisleje til begge parters bekvemmelighed. Den ændrede bruttoleje (undertiden kaldet den ændrede netleje) ligner en bruttoleje, idet lejen anmodes om i et engangsbeløb, som kan omfatte et eller alle “net” – ejendomsskatter, forsikring og CAMS., Forsyningsselskaber og vicevært er typisk udelukket fra lejen, og dækket af lejeren. Lejere og udlejere forhandler, Hvilke “net” der er inkluderet i basislejeprisen.
den ændrede bruttoleje er mere populær blandt lejere, fordi dens fleksibilitet oversætter til en lettere aftale mellem lejer og udlejer. I modsætning til NNN-lejekontrakten, hvis forsikring, skatter eller CAM-afgifter stiger, ville lejeprisen ikke ændre sig. Selvfølgelig, hvis disse udgifter falder, overføres omkostningsbesparelserne til udlejer., Da janitorial service og elektricitet ikke er dækket, kan lejere bedre kontrollere, hvor meget de bruger i forhold til en bruttoleje.
Resumé af NNN Lease, Ændres brutto, eller Fuld Service erhvervslejemål
Når du vurderer muligheder for kontorlokaler leasing, er det vigtigt at sammenligne de forskellige lejekontrakter med et øje mod alle udgifter, og ikke kun den base priser for udlejning. NNN base leje satser tendens til at være meget lavere, med ekstra udgifter tilføjet for den reelle månedlige sats.,
markedskræfterne vil have en tendens til at udjævne lejepriser for sammenlignelige ejendomme, uanset type lejekontrakt. Lejere bør forvente at betale omtrent det samme beløb med en NNN, modificeret brutto eller full service lease for lignende kvalitet kontorlokaler i samme område.
den vigtigste regel for kommercielle lejekontrakter er, at lejere læser deres lejekontrakter omhyggeligt og afklarer nøjagtigt, hvilke udgifter de har ansvar for. Omstændigheder, hvorunder yderligere afgifter vil forekomme, bør identificeres og caps forhandles.