otázka
před několika lety moji sousedé postavili kolem svého domu dřevěný plot. Mám skvělý vztah se svými sousedy. Ale moje žena a já jsme si právě uvědomili, že jejich plot byl ve skutečnosti postaven tři stopy na našem pozemku. Ve skutečnosti tyto tři stopy nepoužívá na“ své “ straně plotu, ale nyní k nim již nemůžeme přistupovat. Slyšel jsem, že nyní může nárokovat vlastnictví nad touto zemí prostřednictvím nepříznivého držení., Může opravdu vzít naši zemi takhle, i když s těmi třemi stopami země nic nedělá?
odpověď
je pravda, že nepříznivé držení je právní prostředek, kterým může přestupek, často soused, založit nárok na majetek. K získání titulu k majetku nepříznivým vlastnictvím musí být vlastnictví otevřené světu, nepřátelské zájmům skutečného vlastníka, výlučné a nepřetržité po zákonnou dobu.,
přesné zákonné období, během kterého musí osoba ovládat zemi, se liší od jednoho státu k druhému-například je to 20 let v Maine, ale pouze deset v Mississippi. Pachatel by se musel obrátit na soud a prokázat každý prvek tohoto nároku.
ve vaší situaci vaši sousedé postavili svůj plot ve světle dne, aby ho někdo viděl, a zabírají tyto tři stopy půdy výhradně. To znamená, že jejich užívání nemovitosti pravděpodobně splňuje nepřátelské, otevřené a exkluzivní požadavky., Skutečnost, že nejsou doslova, aktivně „pomocí“ metr půdy by mít žádný vliv na analýzu, protože oni skutečně převzal kontrolu pásu s plotem.
jejich problémem při podání žádosti o nepříznivé držení je však to, že nesplnili požadovanou zákonnou lhůtu. Žádná jurisdikce by neposkytla nepříznivé držení někomu poté, co zabíral pás půdy pouze tři roky.,
Ale, i když vaši sousedé by ztratit bojovat o titul u soudu (pro příštích několik let, minimálně), se stále potýkají praktický problém: Nakonec, budete chtít prodat váš domov, a každý čtvereční metr pozemku bude počítat. A dříve nebo později váš soused splní zákonný požadavek a bude moci legálně nárokovat titul. I když se o používání tohoto pásu půdy zvlášť nestaráte, na lince je velká hodnota.
takže co byste měli dělat?,
Jistě, můžete si najmout právníka a žalovat souseda za přestupek, ale to by pravděpodobně zničit srdečný vztah v současné době nabízí.
mnohem lepším řešením by bylo vést konverzaci a zjistit, zda by soused byl otevřený zkoumání nákladů nebo obtížnosti pouhého pohybu plotu. Mohou být v rozpacích, když se dozví, že postavili plot na špatném místě, a omluvně nabízejí, že ho přesunou na své náklady.,
Pokud náklady na přesun plotu je příliš drahé, a nechcete zvlášť starat o použití těchto tři nohy ze země, můžete ještě zabránit sousedovi, aby byla schopna nakonec tvrdí, nežádoucí držení, dává výslovné svolení k „půjčit si“, že pás země. Pamatujte si, že pro přestupek založit právní nárok nepříznivého držení, jejich držení musí být nepřátelské k vašim zájmům. Pokud je držení s vaším svolením, pak podle definice nemůže být nepřátelské.,
jedním z nejčastějších způsobů, jak zjistit, že jste dali svým sousedům povolení, je nechat je podepsat jednoduchou nájemní smlouvu. Za nominální částku (řekněme 15 dolarů za rok) si mohou ponechat svůj plot přes linii majetku a použít tento třímetrový pás. Takže, pokud se za 20 let své sousedy běžet na soud, aby tvrdí, nežádoucí držení, budete mít možnost porazit své tvrzení zavedením důkazy nájemní smlouvy a roční platby. To ukazuje, že nemohou splnit požadavek nepřátelství získat titul.,
samozřejmě, že budete chtít napsat, že dohoda s omezenou dobu, takže můžete snadno vrátit zpět, pokud a při prodeji nemovitosti, kdy kupující může být menší zájem o poskytnutí sousedy takové povolení. Nolo je volný vzorek nájemní smlouva poskytuje pro toto.