co je krátký prodej (Real Estate)?
krátký prodej nemovitostí je, když finančně zoufalý majitel domu prodává svůj majetek za méně než dlužnou částku na hypotéce. Kupující nemovitosti je třetí stranou (nikoli bankou) a veškerý výtěžek z prodeje jde věřiteli. Věřitel buď odpustí rozdíl, nebo dostane nedostatek rozsudku proti dlužníkovi požaduje, aby zaplatit věřiteli všechny nebo část z rozdílu mezi prodejní cenou a původní hodnotu hypotéky., V některých státech musí být tento rozdíl legálně odpuštěn v krátkém prodeji.
key Takeaways
- krátký prodej nemovitostí je ten, ve kterém se dům prodává za cenu, která je nižší než dlužná částka na hypotéce.
- je na hypotečním věřiteli, aby schválil krátký prodej.
- někdy je rozdíl mezi prodejní cenou a částkou hypotéky odpuštěn věřitelem, ale ne vždy.
- pro prodávajícího jsou finanční důsledky krátkého prodeje méně závažné než důsledky uzavření trhu.,
- pro kupujícího je důležité vypočítat náklady a ujistit se, že při prodeji domu je prostor pro zisk.
Porozumění Krátký Prodej (Nemovitost)
termín „krátký prodej“ se odkazuje na skutečnost, že dům je prodáván za méně, než je zůstatek na hypotéku—například, osoba, která prodává dům za 150.000 dolarů, když tam je ještě $175,000 zbývající na hypotéku. V tomto příkladu se za nedostatek považuje rozdíl 25 000$, mínus náklady na uzavření a další náklady na prodej.,
před zahájením procesu musí věřitel, který drží hypotéku, podepsat rozhodnutí o provedení krátkého prodeje, známého také jako předprodej. Navíc věřitel, typicky banka, potřebuje dokumentaci, která vysvětluje, proč má krátký prodej smysl; koneckonců, úvěrová instituce by v tomto procesu mohla ztratit spoustu peněz. Žádný krátký prodej může dojít bez souhlasu věřitele.
krátké prodeje bývají zdlouhavé a papírování náročné transakce, někdy trvá až celý rok zpracovat., Krátké prodeje však nejsou tak škodlivé pro úvěrový rating majitele domu jako uzavření trhu.
krátký prodej nemovitostí je na rozdíl od krátkého prodeje v investování. Investiční krátký prodej je transakce, při které investor prodá vypůjčené cenné papíry v očekávání poklesu cen a je nutné vrátit stejný počet akcií v určitém okamžiku v budoucnosti.
diskriminace na základě hypotečních úvěrů je nezákonná., Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, sex, rodinný stav, použití veřejné pomoci, národní původ, postižení, nebo věk, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitele a/nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).
zvláštní úvahy
i když krátký prodej bolí kreditní skóre osoby méně než uzavření trhu, je to stále negativní úvěrová známka., Jakýkoli druh prodeje nemovitostí, který je označen úvěrovou společností jako „nezaplacený podle dohody“, je ding na kreditní skóre. Proto, krátké prodeje, zabavování, a skutky-In-místo uzavření vše negativně ovlivnit úvěr osoby.
a co víc, krátké prodeje ne vždy negují zbývající hypoteční dluh po prodeji nemovitosti. Je to proto, že všechny hypotéky mají dvě části: slib splácet věřitele a zástavní právo proti majetku použitému k zajištění úvěru. Zástavní právo chrání věřitele v případě, že dlužník nemůže půjčku splatit., Poskytuje úvěrové instituci právo prodat nemovitost za účelem splacení. Tato část hypotéky je upuštěna v krátkém prodeji.
druhou částí hypotéky je příslib splácení a věřitelé mohou tuto část stále vymáhat, a to buď prostřednictvím nové noty, nebo inkasem deficitu. Ať se stane cokoli, úvěrové instituce musí schválit krátký prodej a dlužníci jsou někdy v jejich rozmaru.,
Když se přesvědčit věřitele, aby se dohodly na krátký prodej, je důležité, že zdroj kupujícího finanční problémy být nový a ne něco, co kupujícímu dříve zadrženy.
Krátké Prodeje vs Uzavření
Krátké prodeje a zabavování nemovitostí jsou dva finanční možnosti k dispozici pro majitele domů, kteří jsou za své hypoteční splátky, kteří mají domov, který je pod vodou, nebo obojí. V obou případech je majitel nucen rozloučit se s domem, ale časová osa a důsledky jsou různé.,
exekuce je akt věřitele zabavení domů poté, co dlužník neprovede platby. Uzavření je poslední možností pro věřitele. Na rozdíl od krátkého prodeje jsou exekuce iniciovány pouze věřiteli. Věřitel se pohybuje proti delikventnímu dlužníkovi, aby donutil prodej domu a doufal, že splní počáteční investici hypotéky. Také, na rozdíl od většiny krátkých prodejů, mnoho zabavení se uskuteční, když majitel domu opustil domov. Pokud obyvatelé ještě neopustili dům, jsou vypuzeni věřitelem v procesu uzavření trhu.,
jakmile má věřitel přístup do domu, objednává hodnocení a pokračuje ve snaze prodat. Zabavování obvykle netrvá tak dlouho, jak dokončit jako krátký prodej, protože věřitel se zabývá likvidací aktiva rychle. Zabavené domy mohou být také vydraženy při prodeji správce, kde kupující nabízejí domy ve veřejném procesu.
majitel domu, který prošel krátký prodej může, s určitými omezeními, nárok na nákup další domů okamžitě., V závislosti na okolnostech mohou majitelé domů, kteří zažívají uzavření trhu, očekávat, že počkají dva až sedm let na nákup jiného domu. Exekuce je vedena na úvěrové zprávě osoby po dobu sedmi let.
Zatímco vyloučení, v podstatě vám umožní odejít z domova—i když s vážnými důsledky pro vaše finanční budoucnost, jako by museli vyhlásit bankrot a ničí své kreditní vyplnění krátkého prodeje je náročné na pracovní sílu. Odměna za práci navíc, která se podílí na krátkém prodeji, však může stát za to.,
méně rušivé alternativy ke krátkému prodeji zahrnují úpravu úvěru a využití soukromého hypotečního pojištění.
alternativy krátkého prodeje
než se vzdáte krátkého prodeje, promluvte si se svým věřitelem o možnosti revidovaného platebního plánu nebo změny úvěru. Jedna z těchto možností vám může umožnit zůstat ve vašem domě a dostat se zpět na nohy.
další možnost pobytu ve vašem domě vzniká, pokud máte soukromé hypoteční pojištění (PMI)., Mnoho majitelů domů, kteří si koupili domy s méně než 20% dolů, bylo nutné zakoupit PMI se svými domovy. Pokud si společnost PMI myslí, že máte šanci se zotavit z vaší současné finanční situace, může poskytnout prostředky vašemu věřiteli, aby vaše platby byly aktuální. Nakonec budete muset zálohu splatit.,
Podrobnosti o Krátké Prodeje
Přesvědčivý Věřitel
Před zahájením krátký prodej proces, bojující majitel domu by měl zvážit, jak pravděpodobné je, že věřitel bude chtít pracovat s nimi na krátký prodej pochopením věřitel perspektiva. Věřitel není povinen provést krátký prodej; bude povoleno podle uvážení věřitele.
zdroj finanční problémy by měly být nové—jako zdravotní problém, ztráta zaměstnání nebo rozvod—to není něco, co nebyla zveřejněna, když homebuyer původně použili pro půjčky., Věřitel nebude sympatizovat s nepoctivým dlužníkem. Nicméně, pokud máte pocit, že jste se stali obětí dravých úvěrových praktik, můžete být schopni mluvit věřitele do krátkého prodeje, i když jste od nákupu domu neměli žádné velké finanční katastrofy.
Chcete-li se dostat do přesvědčivější pozice k dokončení krátkého prodeje, zastavte nákup nepotřebných věcí. Nechcete vypadat nezodpovědně vůči věřiteli, když přezkoumá váš návrh na krátký prodej.
také si uvědomte další okolnosti, které mohou věřiteli zabránit v tom, aby chtěl provést krátký prodej., Pokud nejste v prodlení na splátky hypotéky ještě, věřitel pravděpodobně nebude ochoten pracovat s vámi. Pokud si věřitel myslí, že může získat více peněz z zabavení vašeho domova než z umožnění krátkého prodeje, nemusí to dovolit. A konečně, pokud někdo podepsal hypotéku, věřitel může mít tuto osobu odpovědnou za platbu, spíše než za krátký prodej.
Pokud si myslíte, že vaše situace je zralá pro krátký prodej, mluvit s rozhodovací pravomocí v bance o možnosti zapojení se do tohoto typu transakce., Nemluvte jen se zástupcem zákaznického servisu, který je často spíše jako mluvčí a nemá žádnou skutečnou autoritu. Chcete-li pracovat svou cestu po telefonním žebříčku, okamžitě požádejte o rozhovor s oddělením pro zmírnění ztrát věřitele. Pokud se vám nelíbí, co říká první rozhodovací orgán, zkuste si promluvit s jiným v jiný den a zjistit, zda dostanete jinou odpověď. Pokud je věřitel ochoten zvážit krátký prodej, jste připraveni pokročit s vytvořením návrhu krátkého prodeje a hledáním kupujícího.,
konzultujte odborníky
v tomto okamžiku byste se měli poradit s právníkem, daňovým odborníkem a realitním agentem. I když se jedná o vysoce ceněný profesionální služby, pokud uděláte chybu tím, že se snaží řešit komplexní krátkodobé prodejní transakce sami, můžete se ocitnete v ještě větší finanční problémy. Možná budete moci platit za tyto poplatky za služby z výnosů z prodeje z vašeho domova. Profesionálové, kteří jsou zvyklí na transakce s krátkým prodejem, vám budou moci poskytnout návod, jak je zaplatit.,
Nastavení Ceny
Při stanovení vyvolávací ceny, ujistěte se, že faktorem, náklady na prodej majetku v celkové množství peněz, budete muset dostat z této situace. Samozřejmě, že chcete prodat dům za co nejblíže k hodnotě vaší hypotéky, jak je to možné, ale na dolů trhu, tam je povinen být nedostatek. V některých státech, i po krátkém prodeji, banka bude očekávat, že budete splácet celý nebo část tohoto nedostatku.,
Shromážděte své dokumenty a najděte kupujícího
shromážděte všechny dokumenty, které budete potřebovat k prokázání své finanční těžkosti věřiteli. Ty mohou zahrnovat bankovní výpisy, lékařské účty, platit pahýly, výpověď z vaší bývalé práce, nebo rozvodový dekret. Je na vás, abyste přišli s návrhem na krátký prodej. Uvědomte si, že věřitel nakonec musí schválit krátký prodej po obdržení všech podrobností, protože věřitel je příjemcem výnosů. Vaším úkolem je najít kupce pro váš domov.,
předložte svůj návrh bance
jakmile máte kupujícího a potřebné papírování, jste připraveni předložit nabídku kupujícího a váš návrh bance. Spolu s dokumentací o své zoufalý finanční stav, váš návrh by měl obsahovat strádání dopis, vysvětlující okolnosti, které vám brání dělat hypoteční splátky. Chcete, aby to co nejpřesvědčivější a chránit své zájmy a zároveň apelovat na banku.,
Být opatrní, o předkládání finančních informací na věřitele, protože, pokud to není schvalovat krátké prodeje, může použít vaše finanční informace, aby se pokusili získat peníze z vás v uzavření řízení. Pokud máte stále hotovostní aktiva, lze očekávat, že je budete používat k pokračování v provádění hypotečních plateb nebo k doplnění některých nedostatků mezi prodejní cenou a částkou hypotéky. Advokát, který má zkušenosti s dokončením krátkého prodeje, vám může pomoci orientovat se v podrobnostech.,
protože krátký prodej může trvat déle než běžný prodej domů kvůli potřebě schválení věřitele, často propadnou. Kupující může najít jiný majetek při čekání na odpověď od vás. Buďte připraveni na tuto možnost. Pokud transakce s krátkodobým prodejem projde, konzultujte s Internal Revenue Service (IRS), abyste zjistili, zda budete muset zaplatit daně z nedostatku.,
Také, být vědomi toho, že krátký prodej může ještě ovlivnit své kreditní skóre v tom smyslu, že měsíců hypoteční splátky jste vynechal před krátký prodej může ukázat jako delikventní platby na vaší kreditní zprávy. Je na bance, aby se rozhodla, co nahlásit, takže je ve vašem nejlepším zájmu pokusit se přesvědčit banku, aby nehlásila vaše nesplácené platby.
Vaše banka může být více pravděpodobné, být štědrý v tomto ohledu, pokud jste vychován strádání, než jste byli výrazně zaostává., Pro úvěrové účely, i když je to poněkud škodlivé, je to určitě méně škodlivé než uzavření trhu.
strategie krátkého prodeje pro kupující a investory
krátký prodej může také poskytnout vynikající příležitosti pro kupující, aby se dostali do domů za sníženou cenu. Zde je několik tipů, které vám pomohou učinit inteligentní rozhodnutí při zvažování nákupu nemovitosti s krátkým prodejem.
Naučte se, jak je najít
většina krátkodobých prodejních nemovitostí je uvedena realitními makléři a na webových stránkách nemovitostí., Některé výpisy nemusí vyjít a říkat „krátký prodej“, takže možná budete muset hledat stopy v seznamu, například „podléhá schválení banky“ nebo „dejte bance čas na odpověď.“
zkušený realitní agent může udělat velký rozdíl, pokud jde o nalezení a zavírání krátké prodeje vlastnosti. Agenti, kteří se specializují na krátké prodeje může držet krátký prodej a uzavření zdroje (SFR) certifikace, označení nabízené Národní asociace realitních kanceláří (NAR).,
držitelé této certifikace obdrželi specializované školení v oblasti krátkých prodejů a zabavování, kvalifikovaní prodejci pro krátký prodej, vyjednávání s věřiteli a Ochrana kupujících. Je důležité si uvědomit, že certifikace nezaručuje, že agent bude mít tento druh zkušenosti, které hledáte, ani nedostatek certifikace nebrání. Ať tak či onak, budete chtít prověřit všechny potenciální realitní kanceláře, abyste zajistili jejich odborné znalosti v oblasti krátkého prodeje.,
připravte se na spěch a počkejte
uvědomte si předem, že krátké prodeje jsou komplikované, časově náročné transakce. Může trvat týdny nebo měsíce, než věřitel schválí krátký prodej, a mnoho kupujících, kteří předloží nabídku, skončí zrušením, protože proces krátkého prodeje trvá příliš dlouho. Kupující musí být připraveni počkat na schválení krátkého prodeje banky., Pravidla pro krátký prodej transakce se liší stát od státu, ale kroky, které obvykle zahrnují:
- Krátký prodej balení—dlužník musí prokázat finanční těžkosti předložením finanční balíček pro jejich věřitele. Balíček obsahuje účetní závěrku, dopis popisující potíže prodávajícího a finanční záznamy, včetně daňových přiznání, W-2s, mzdových pahýlů a bankovních výpisů.,
- Krátký prodej nabídka—jakmile prodávající přijímá nabídku od potenciálního kupce, kotační agent odešle věřitel výpis dohody, provedený nákup nabídku, kupující je preapproval dopis, kopii seriózní peníze kontrolovat, a prodávající je krátký-prodej balíčku. Pokud balíček něco chybí-buď proto, že dokument nebyl předložen, nebo z důvodu chyby při podání na straně banky (např. banka jej ztratila)—bude proces zpožděn.
- bankovní zpracování-přezkoumání nabídky bankou může trvat několik týdnů až měsíců. Nakonec to schválí nebo popře., Je důležité si uvědomit, že jen proto, že prodávající přijme nabídku, neznamená, že banka bude souhlasit s cenou. Pokud si banka myslí, že může vydělat více peněz prostřednictvím exekučního řízení, nabídku odmítne.
Pokud kupujete dům v krátkém prodeji s úmyslem přehodit, klíčem k ziskové transakce je dobrá pořizovací cena.,
je To Všechno v Číslech
V real estate investice to je, řekl, že peníze je „koupit“, což znamená, že dobrá kupní cena je často klíčem k úspěšnému řešení. Pokud můžete získat nemovitost za dobrou cenu, zvýšíte pravděpodobnost, že vyjde dopředu, když přijde čas prodat. Pokud je kupní cena na high-end, na druhou stranu, budete pravděpodobně sledovat vaše ziskové rozpětí erodovat.
měli Byste být schopni koupit nemovitost, dát je ve skvělém stavu, a prodávat to za cenu, kde stále můžete vydělat., Investoři musí být schopni rychle otočit a prodat dům-obvykle na níže uvedeném trhu-a dobrá kupní cena to umožňuje.
kupní cena je však pouze jedno důležité číslo. Budete muset provést některé další výpočty, stejně, včetně:
Opravy a Renovace (R&R) Náklady
Tyto náklady se budou lišit v závislosti na majetek stav a vaše plány na to., Vyplatí se vynaložit čas a úsilí na vytvoření realistického rozpočtu, protože to je jedna z čísel, kterou budete muset určit, zda investice může vydělat peníze. Náklady, které je třeba zvážit, zahrnují materiál, práce, povolení, inspekční poplatky, odstraňování odpadků, náklady na skladování a půjčovny kontejnerů. Dobrá kontrola (před nákupem) vás může upozornit na jakékoli velké výdaje, jako je prasklý základ, vadné zapojení nebo rozsáhlé poškození termitů.
After Repair Value (ARV)
ARV je odhad reálné tržní hodnoty nemovitosti (FMV) po provedení oprav a rekonstrukcí., Investoři se na toto číslo podívají, aby zjistili, zda má nemovitost potenciál zisku. Nejlepší způsob, jak zhodnotit nemovitost je ARV, je podívat se na srovnatelné (comps)—domy, které nedávno prodal v oblasti (obvykle až na míle daleko od předmětu vlastnictví), které mají podobné vlastnosti, pokud jde o záběry náměstí, počet ložnic/koupelen, atd.
náklady na přepravu
náklady na přepravu jsou vaše náklady na držení nemovitosti., Čím déle vlastní majetek, tím více budete trávit v účetní náklady, které zahrnují:
- Hypoteční splátky (včetně úroků)
- daně z Majetku
- Pojištění
- Byt a poplatky sdružení
- Nástroje (elektrické, plynové, voda, kanalizace, odpadky)
Určit Ziskovost
V pořadí pro to, že investice je zisková, součet nákladů (kupní cena, opravy a renovace náklady a provozní náklady) musí být nižší než ARV., Pokud jsou vaše náklady blízké nebo vyšší než ARV, bude obtížné nebo nemožné dosáhnout zisku. Můžete určit potenciální zisk odečtením kupní ceny, opravy a renovace (R&R) náklady a provozní náklady z ARV:
Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs
realitní investoři mohou očekávat, že vydělat nejméně 20% zisku, na majetku, a někteří používají pokyny pro vyhodnocení vlastnosti v různých trhu s bydlením., Podle těchto pokynů, celkové investiční (pořizovací cena, R&R náklady a provozní náklady) by neměla překročit:
- 80% ARV na trhu, kde domácí hodnoty rostou
- 70% až 75% ARV v bytě trhu
- 60% až 65% ARV v trh, v němž se hodnoty domů klesají
Pokud ARV nemovitosti je 200 000 dolarů, například, celkové investice by měla být omezena na cca 160 000 dolarů v rostoucím trhu, 140 000 dolarů v bytě trhu, a 120.000 dolarů v trhu s klesajícími hodnotami., Různé úrovně investic se používají ke snížení rizika při změně tržních podmínek. Můžete riskovat více na rostoucím trhu, protože máte větší pravděpodobnost, že dostanete ARV nebo lepší, když prodáváte. Na klesajícím trhu je méně pravděpodobné, že získáte ARV, takže vaše investice by měla být menší.
spodní řádek
krátkodobá nemovitost může poskytnout vynikající příležitost ke koupi domu za méně peněz., V mnoha případech jsou domy s krátkým prodejem v rozumném stavu a zatímco kupní cena může být vyšší než uzavření trhu, náklady na prodej domu mohou být mnohem nižší a nevýhody prodávajícího méně závažné. Kvůli zdlouhavému procesu však musí být kupující a prodejci ochotni počkat. Zkušený realitní makléř vám může pomoci určit spravedlivou nabídku a jednat s bankou.,
Zatímco mnoho investorů nákup krátkého prodeje nemovitostí a rychle prodávat je za účelem zisku, jiní se rozhodnou zachovat vlastnictví a užívání majetku pro příjem tím, že vybírání nájemného. V obou případech musí být každá nemovitost před nákupem pečlivě vyhodnocena, aby se zjistilo, zda má potenciál zisku.
Protože daňové zákony jsou složité a neustále se mění, to je vždy doporučeno, že byste se poradit s certified public accountant (CPA), která ví o investování do nemovitostí a souvisejících daňových zákonů, aby vám komplexní a up-to-aktuální informace., Může to znamenat rozdíl mezi ziskem a ztrátou investice.