jaký je přístup k příjmům?
příjem přístup, někdy označován jako příjem kapitalizace přístup, je druh oceňování nemovitostí metodu, která umožňuje investorům, aby odhad hodnoty nemovitosti na základě příjmů majetek generuje. Používá se tím, že vezme čistý provozní příjem (NOI) vybraného nájemného a vydělí ho kapitalizační sazbou.,
Přístup z Příjmů
Jak Příjem Přístup Funguje
příjem přístup se obvykle používá pro příjem produkující vlastnosti, a je jedním z tři populární přístupy k hodnocení nemovitostí. Ostatní jsou nákladový přístup a srovnávací přístup. Výnosový přístup k oceňování nemovitostí je podobný diskontovaných peněžních toků (DCF) pro finance. Přístup k příjmům zlevňuje budoucí hodnotu nájemného podle míry kapitalizace.,
Při použití výnosový přístup pro nákup pronájem nemovitostí, investor se domnívá, výši příjmů a dalších faktorů určit, kolik majetku může prodat za aktuální tržní podmínky. Kromě určení, zda může investor profitovat z nájemní nemovitosti, bude věřitel chtít znát své potenciální riziko splácení, pokud investorovi prodlouží hypotéku.
ze tří metod hodnocení nemovitostí je přístup k příjmům považován za nejvíce zapojený a obtížný.,
zvláštní úvahy
při použití přístupu příjmů pro nákup nájemní nemovitosti musí investor také zvážit stav nemovitosti. Potenciální velké opravy, které mohou být potřebné, mohou podstatně snížit budoucí zisky.
investor by navíc měl zvážit, jak efektivně nemovitost funguje. Například pronajímatel může nájemcům poskytnout snížení nájemného výměnou za dokončení práce na dvoře nebo jiné povinnosti., Možná, že konkrétní nájemníci čelí ekonomickým potížím, které by se měly v příštích několika měsících otočit, a Pronajímatel je nechce vystěhovat. Pokud vybírané nájemné není vyšší než běžné výdaje, investor s největší pravděpodobností nemovitost nekoupí.
S přístup z příjmů, sazba szp a odhadované hodnoty mají inverzní vztah—snížení cap sazba zvyšuje odhadovanou hodnotu
investor musí také zjistit, kolik jednotek se v průměru jsou prázdné v daném okamžiku., Nepřijetí úplného nájemného z každé jednotky ovlivní příjem investora z nemovitosti. To je zvláště důležité,pokud nemovitost potřebuje opravy a mnoho jednotek je volných-což naznačuje nízkou obsazenost. Pokud nebudou jednotky vyplněny pravidelně, bude výběr nájemného nižší, než by mohl být, a nákup nemovitosti nemusí být v nejlepším zájmu investora.
key Takeaways
- přístup k příjmu je metoda oceňování nemovitostí, která využívá příjem, který vlastnost generuje k odhadu reálné hodnoty.,
- vypočítá se vydělením čistého provozního příjmu kapitalizační sazbou.
- kupující by měl při použití přístupu k příjmům věnovat zvláštní pozornost stavu nemovitosti, provozní efektivitě a neobsazenosti.
Příklad výnosový Přístup
S přístup z příjmů, investor používá na trhu prodeje srovnatelné údaje pro volbu a míra kapitalizace. Například při oceňování čtyři jednotky bytového domu v konkrétní kraj, investor dívá na nedávné prodejní ceny podobných nemovitostí ve stejném kraji., Po výpočtu kapitalizační sazby může investor touto sazbou rozdělit NOI nájemní nemovitosti. Například nemovitost s čistým provozním příjmem (NOI) 700 000 USD a zvolenou kapitalizací ve výši 8% stojí 8,75 milionu USD.