při nákupu komerčních nemovitostí není pochyb o tom důležitější než: „kolik to stojí?“Ale otázka je ještě smysluplnější, pokud máte také dobrou představu o tom, kolik nemovitosti stojí. Hodnota komerčních nemovitostí je součástí vědy a částečně umění, ale naštěstí existuje několik metod oceňování k dispozici.,
Ať už máte v plánu provozovat své podnikání z majetku, používat to, aby generovat příjmy z pronájmu, nebo fix a flip to, znát správnou částku zaplatit může mít všechny rozdíl mezi ziskové a ztráty transakcí.
jak Hodnotit komerční nemovitosti
proces oceňování komerčních nemovitostí může být poměrně komplikovaný. Naštěstí existuje několik přístupů k vyzkoušení. Je důležité posoudit hodnotu komerčních nemovitostí, protože nákup a prodej nemovitosti je do značné míry závislá na této hodnotě., Abychom vám pomohli odhadnout a dokončit ocenění vašeho obchodního majetku, sestavili jsme různé přístupy k použití a terminologii, kterou budete potřebovat.
Slovníček pojmů oceňování komerčních nemovitostí
zde je krátký Slovníček pojmů běžně používaných při určování hodnoty nemovitosti.,
| Období | Význam |
|---|---|
| Cap sazbu | míra kapitalizace se rovná majetku čistý roční příjem z pronájmu rozdělena podle aktuální hodnotu majetku. Ignoruje dopad financování a potenciální vzhůru kvůli nižšímu tržnímu nájemnému. Sazba szp představuje očekávanou nebo požadovanou míru návratnosti nemovitosti., |
| Náklady na jednotku | Cena za jednotku je cena nemovitosti děleno počet nájemních jednotek. Neuvažuje o typu nebo velikosti jednotek, příjmu nebo fyzické kondici. |
| Dluhové služby | částku každý měsíc nebo rok, pro placení úroků a splácení jistiny je také známý jako dluhové služby., |
| Hrubý potenciál pronájmu | výše nájemného sběratelskou od multi-nájemce nemovitosti, pokud všechny nájmy se platí v plné výši, a všechny jednotky jsou plně pronajaté, je hrubý potenciál pronájmu, také volal hrubého plánované příjmy. |
| Hrubý nájem | toto je průměrné nájemné zaplacené nájemcem. Průměr je převzat za měsíce, ve kterých je Nájemce povinen platit nájem a je také známý jako efektivní hrubé nájemné., |
| Gross rent multiplikátor (GRM) | prodejní ceny nemovitosti rozděleny podle své hrubé roční potenciální nájemné je gross rent multiplikátor. Liší se od sazby SZP, protože ignoruje výdaje. Vylučuje také fyzickou kondici a potenciální vzhůru kvůli nižšímu tržnímu nájemnému. |
| Čistý provozní příjem (NOI) | Čistý provozní příjem se rovná pronájmu příjem z majetku minus všechny náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti., |
| současná hodnota | V této souvislosti, to je částka budoucí platby nájemného, v němž každá splátka je snížena o čas-související s faktorem. |
| Cena za čtvereční stopu | Tohle je cena majetku dělí na náměstí záběry, a to se nebere v úvahu počet a typ jednotek, příjem nebo fyzickou kondici., |
| Návratnost investic (ROI) | návratnost investice se rovná peněžní tok po dluhové služby děleno náklady na investice. |
| TUMMI | Nemovitost-související výdaje: daně, poplatky, správu, údržbu a pojištění jsou označovány jako TUMMI., |
| Volné místo a kolekce ztráty | příjmy z pronájmu ztratil v důsledku unrented jednotek a nevybrané nájemné je volné místo a kolekce ztráty. |
| Hodnota | nejpravděpodobnější cena nemovitosti by měla přinést otevřený trh s potřebnými znalostmi, kupující a prodávající je jeho hodnota. U investičního majetku by se měla rovnat současné hodnotě předpokládaného budoucího proudu nájemného., |
Komerčních Nemovitostí, Oceňování, Přístupy
Tyto jsou běžně používané postupy oceňování komerčních nemovitostí:
Náklady Přístup
náklady přístup pro obchodní real estate hodnoty majetku ve výši ceny pozemku plus náklady na výstavbu budovy od nuly. Například, pokud trakt půdy stojí $ 40,000 a cena výstavby šestidílného bytového domu je $ 600,000, nákladový přístup poskytuje hodnotu $ 640,000.,
nákladový přístup předpokládá, že cena nemovitosti je založena na jejím nejvyšším a nejlepším využití. Například, pokud máte pozemek uprostřed ropné země, daleko od městských oblastí, měli byste převzít hodnotu založenou na použití nemovitosti k vytváření příjmů z ropy, spíše než budování nájemní nemovitosti na místě. Nákladový přístup je také ovlivněn územními zákony, které by mohly ovlivnit možné využití nemovitosti.
přístup k nákladům používají věřitelé pro novou výstavbu k uvolnění finančních prostředků s dokončením každé fáze., Jeho hlavní výhodou je, že poskytuje aktuální hodnotu na základě jedinečných podmínek. Tento přístup však nezohledňuje příjmy, které nemovitost vytvoří, ani cenu srovnatelných nemovitostí.
přístup k příjmům
v přístupu k příjmům je hodnota spojena s příjmem z pronájmu prostřednictvím sazby stropu nemovitosti. Rovnice pro hodnotu nemovitosti je:
aktuální hodnota = čistý provozní výnos / sazba Cap
sazba cap je extrapolována z tržního prodeje srovnatelných nemovitostí ve stejném sousedství., Sazba cap může být upravena tak, aby odpovídala jedinečným vlastnostem nemovitosti, jako jsou vysoce kvalitní nájemci nebo méně atraktivní fasáda. Konečná sazba SZP by měla být u srovnatelných vlastností v rozmezí půl procentního bodu místního průměru.
Chcete-li uvést příklad, nájemní nemovitost s ročním NOI $700,000 a cap sazbou 8% by měla hodnotu $8.75 milionů ($700,000 / 8%).
výhodou přístupu k příjmům je to, že vyhovuje nedávné prodejní činnosti srovnatelných nemovitostí a lze ji přizpůsobit jedinečným faktorům., Jeho nevýhodou je, že nezahrnuje volné místo a ztrátu sběru, což vede k nadhodnocenému NOI a hodnotě. Nepočítá také s nutnými rozsáhlými opravami, které by se do budoucna snížily.
Prodej Srovnání Přístupu
Na prodej srovnání přístupu pro komerční nemovitosti ocenění, také volal tržní přístup, který se opírá o ceny realizované z nedávno prodaných srovnatelných místní vlastnosti, stejně jako vyvolávací ceny v současné době na uvedené vlastnosti., Přístup srovnání prodeje se často používá k hodnocení rezidenčních nemovitostí, jako jsou rodinné domy a víceúčelové struktury.
přístup je klasifikovat vlastnosti nemovitosti, jako je počet lázní a ložnic, velikost šarže a čtvercové záběry, a pak najít nedávné místní prodej nebo aktuální výpisy podobných vlastností. Prodej by měl být co nejnovější, zejména pokud je trh s nemovitostmi v dynamické fázi.
výhodou této metody je, že se spoléhá na nedávná relevantní data, aby poskytla dobrý odhad hodnoty., Nevýhodou je, že mnoho vlastností má jednu nebo více jedinečných vlastností, které ovlivňují relevanci srovnatelných vlastností.
Další nevýhodou je, že srovnatelný prodej může být příliš starý na to, aby byl přesným ukazatelem aktuální hodnoty, a/nebo aktuální výpisy správně neodrážejí aktuální hodnoty.
přístup k porovnání prodejů nakonec nezahrnuje volné místo a ztrátu sběru nebo neobvyklé náklady na opravy a další výdaje. Vyškolený realitní profesionál by měl být schopen pojmout rozdíly mezi srovnatelné přesně vyladit hodnotu nemovitosti.,
přístup multiplikátoru hrubého nájemného
přístup GRM je v pojetí podobný přístupu k příjmům. Liší se tím, že použitá sazba SZP je založena spíše na hrubém nájemném než na NOI. GRM je číslo větší než 1, zatímco míra SZP přístupu k příjmům je o procento nižší než 1. Kromě toho se tento přístup spoléhá spíše na hrubé nájemné než na NOI, což znamená, že nezohledňuje výdaje, opravy nebo volné místo a ztrátu sběru.,
výpočet hodnoty pro GRM přístup je:
Hodnota = Hrubý Roční Nájemné x Gross Rent Multiplikátor
Pro to, aby vytvořila přesné hodnoty, co potřebujete vědět GRM srovnatelné vlastnosti. Tento druh informací je často k dispozici od místních komerčních realitních kanceláří a odhadců. Jako příklad, pro hodnotu nemovitosti, která má roční hrubé nájemné $ 90,000 a GRM 8, hodnota nemovitosti by byla ($90,000 * 8), nebo $720,000.
výhodou tohoto přístupu je jeho jednoduchost a funguje dobře, pokud lze zajistit přesný odhad GRM., Nevýhody zahrnují nepřítomnost výdajů a volných pracovních míst a ztráty sběru a jakékoli potíže s identifikací srovnatelných vlastností a jejich GRMs. Stejně jako všechny tyto metody oceňování je přístup GRM nejužitečnější v kombinaci s jinými metodami.
další přístupy
vědci vyjádřili zájem o použití modelu stanovení cen kapitálových aktiv (CAPM) k hodnotě nemovitostí. CAPM přiřadí proměnné s názvem „beta“, která představuje vztah mezi rizikově upravené výnosy z daného majetku a ty, z trh.,
u nemovitostí lze návratnost nájemní nemovitosti produkující příjmy použít k odhadu její hodnoty výběrem beta verze, která se týká nemovitosti, například návratnosti veřejně obchodovaných investičních fondů. Složitost CAPM a nedostatek přesných betas znamená, že tento přístup má až do dalšího výzkumu druhořadý význam.
rychlá a špinavá metoda používaná k ocenění bytového domu je hodnota za dveře. Například srovnatelná budova s 10 byty za 2 miliony dolarů by měla hodnotu na dveře 200 000 dolarů., Pokud chcete ocenit srovnatelnou nemovitost se 14 byty, můžete vynásobit 14 $200,000, což dává hodnotu $ 2.8 milionů. To má smysl pouze v případě, že byty jsou zhruba rovnocenné. Nevyhovuje rozdílům ve velikosti a kvalitě bytu, neobsazenosti a nákladech na sběr ani neobvyklým nákladům na údržbu/opravy.