co je to limitní sazba v oblasti nemovitostí?

Ukažte nám nějakou lásku!

možná Jste slyšeli lidi mluvit o míra kapitalizace (nebo cap sazbu) při nákupu nebo prodeji investic do nemovitostí. Pokud jste něco jako já, když jste poprvé slyšeli tento termín, šli jste přímo do Googlu a Hledali jste: „jaké jsou sazby stropů?,“

dnes chci objasnit, jaká je míra kapitalizace, proč záleží na sazbách stropů (nebo ne), a proč je zvláště důležité dávat pozor, pokud investujete do syndikace velkých bytů.

Cap Sazbu Definice

míra kapitalizace je odhadnuta míra návratnosti – vyjádřená jako procento – že nemovitost bude produkovat, pokud je nemovitost koupil v hotovosti. (zdroj)

kapitalizační sazby jsou způsob, jak zjistit, kolik by měla nemovitost stát na základě příjmů, které produkuje., Sazby Cap se pohybují v opačném směru nákupní ceny, takže čím vyšší je sazba cap, tím nižší bude kupní cena. Naopak, čím nižší je sazba SZP,tím vyšší bude kupní cena.

budova, která produkuje $ 100,000 v ročním čistém provozním příjmu, bude mít hodnotu výrazně odlišné částky v závislosti na umístění budovy.

Pokud se tato budova nachází na trhu, kde je míra cap v průměru 8 procent, může to být v hodnotě $1,250,000.,

na druhou stranu, pokud se tato budova nachází někde se 4 procentní sazbou, měla by hodnotu $2,500,000.

to je významný rozdíl, a proto se musíte stát odborníkem na místním trhu a ujistěte se, že tam rozumíte sazbám SZP!

Pokud jste něco takového, jako jsem byl, když jsem se poprvé zeptal Google “ Co je to cap sazba v oblasti nemovitostí?“tato definice opravdu nepomohla, haha.

vzorec Cap Rate

takže co je to cap rate? No, abyste pochopili, že potřebujete znát vzorec cap rate!,

Chcete-li určit míru stropu budovy, jednoduše vydělíte roční čistý provozní příjem (NOI) kupní cenou.

například, pokud jste si koupili byt budova v hotovosti (nepravděpodobné) za $1,000,000, které produkoval čistý provozní příjem $100,000 ročně, maximální sazba by byla 10 procent.

100 000 dolarů roční NOI

÷ $1,000,000 kupní cena

= 10% míra kapitalizace

Pokud jste byli schopni na nákup tohoto pozemku za $909,090, sazba szp by být blíže k 11%., A pokud jste jej zakoupili za 9% kapitalizační sazbu, kupní cena by byla $1,111,111.

Co je Čistý Provozní zisk

čistý provozní zisk je důležitou součástí výpočtu míry kapitalizace, a já chci, aby vám vědět, jak přijít s toto číslo.

Čisté Provozní Výnosy je v podstatě roční hrubé příjmy z pronájmu minus každý účet, s výjimkou náklady dluhu (jistiny a úrokových plateb na hypotéku).

skutečnost, že Noi vylučuje dluhové výdaje, ve skutečnosti činí vzorec sazby SZP užitečnější., Tímto způsobem se zaměřuje na to, jak si trh a aktiva vedou bez financování, což umožňuje rovnoměrné srovnání na celém trhu.

Existuje tolik různých druhů financování, které by bylo možné udělat jablka-k-jablka srovnání komerčních nemovitostí, když si představoval, jak máte v plánu na financování nemovitostí.

kalkulačka míry kapitalizace

jaké jsou sazby Cap?

Nyní, když pochopíte, jak je kapitalizační sazba určena z matematického hlediska, jaká je skutečně míra SZP?,

míra cap je libovolné číslo, které lidé používají jako jednoduchý způsob, jak vyjádřit tržní hodnotu komerčních nemovitostí.

laicky řečeno, sazba SZP zjednodušuje určování tržní hodnoty velkých aktiv.

důležitou námitkou je, že sazba cap by nikdy neměla být hnacím faktorem pro to, jak si koupíte bytový dům. Neptejte se slepě, jaká je průměrná sazba SZP na trhu, a pak nabídněte cenu, která to odráží. Místo toho použijte sazbu SZP, abyste pochopili, za jaké vlastnosti se prodávají, a obecnou náladu na trhu.,

konečně je důležité znovu zmínit, že sazby stropů nezahrnují žádné dluhové (hypoteční) výdaje!

záleží třída Aktiv na sazbách Cap?

Ano.

třída aktiv je naprosto důležitá při porovnávání sazeb cap.

špičkový bytový komplex, který by byl považován za aktivum třídy a, bude mít absolutně nižší kapitalizační sazbu než aktivum třídy D, které se nachází v „válečné zóně“.“

například na trhu, kde investuji, můžete vidět kapitalizační sazby v rozmezí od 5 procent až po 12 procent, v závislosti na aktivu.,

například, a to je jen spekulativní příklad, pouze pro vzdělávací účely.

Třídy aktiv: 4-6 procent cap sazby,

Třída B aktiv: 6-8 procent cap sazby,

Třídy C aktiva: 8-10 procent cap sazby,

Třídy D aktiva: 10+ procent cap sazby,

Co tyto různé třídy aktiv jsou vlastně hodnotě se bude lišit na vašem trhu a bude se pravidelně měnit. Dobrým způsobem, jak to zjistit na vašem trhu, je požádat několik aktivních komerčních realitních makléřů.,

třídy aktiv nemovitostí

zde je zkrácený přehled různých tříd aktiv nemovitostí. Jedná se o poněkud subjektivní, ale alespoň to vám poskytne lepší představu o různých druzích vlastností a jejich potenciálních hodnotách.

aktiva třídy a: jedná se o nejprestižnější nemovitosti na trhu a vyžadují vyšší tržní nájemné. Jedná se o nemovitosti, jako jsou luxusní apartmány, high-end byty, a další high-class vlastnosti s velkým komfortem. Jsou to místa, kde by každý rád žil, kdyby si to mohl dovolit.,

aktiva třídy B: jsou obecně 20-40 let a apelují na lidi ze všech oblastí života. Přitahují průměrné nájemné a oslovují nájemníky vyšších tříd, i když nemohou konkurovat luxusním aktivům.

aktiva třídy C: Jedná se o funkční vlastnosti, které jsou často starší 40 let a ve srovnání s novějšími aktivy mají mírně zlevněné nájemné. Ty si většinou pronajímají lidé dělnické třídy.

aktiva třídy D: to jsou vlastnosti, ze kterých jsou noční můry vyrobeny., Dobře, možná nejsou tak špatné, ale rozhodně nejsou něco, co byste měli vlastnit, pokud máte slabé srdce. Ty se často nacházejí v nejhorší části města a ve vyšších oblastech kriminality. Tyto vlastnosti mohou být oceněny vyšší sazbou stropu,ale je to kvůli bolestem hlavy, které je neodmyslitelně doprovázejí.

jaké jsou dobré sazby Cap?

Zde je rychlý pohled na ceny kapitalizace pro třídy stabilizovaný bytových nemovitostí v druhé polovině roku 2019 po celých Spojených Státech.,

Jak vidíte, tyto hodnoty vlastností kolísají docela dost i ve městech Tier 1 se stejnou třídou aktiv.

ukážu vám to na cestu domů skutečnost, že „dobré cap sazbu“ bude záviset na trhu, kde budete investovat a konkrétní realitní strategii.

Pokud jste byli schopni koupit nemovitost stabilizované třídy A na některém z výše uvedených trhů s 8% kapitalizací, bylo by to krádež. Pokud jste však koupili nemovitost třídy D ve stejném městě za 8% cap, může to být obrovský rip off!,

proto se musíte stát odborníkem na trh a třídu aktiv, do které investujete. Čím více můžete držet prst na pulsu vašeho trhu a současných sazeb cap v této oblasti, tím více budete připraveni na nabídku, když se nemovitosti objeví na prodej.

stručně řečeno, odpověď na: „co je dobrá míra čepice?“je,“ záleží na trhu, typ nemovitosti, a vaše osobní investiční strategie.“

jak Typ nemovitosti ovlivňuje sazby Cap?

existuje mnoho různých typů vlastností venku., Když ekonomika směřuje k recesi, bytové komplexy obecně dělají docela dobře, protože lidé budou vždy potřebovat místo k životu.

to dává smysl, když o tom přemýšlíte.

Pokud jste právě ztratili práci, je pravděpodobnější, že přestanete chodit do obchoďáku nebo přestanete platit za místo k životu? S největší pravděpodobností (a doufejme) jste řekl, že budete platit za střechu nad hlavou a vzdát se nakupování v obchoďáku. To je to, co většina lidí dělá, a to se odráží v míře kapitalizace v různých typech nemovitostí.,

Cap sazby se samozřejmě liší podle typu nemovitosti, stejně jako všechny ostatní makroekonomické a mikroekonomické faktory, které jsme diskutovali. To je jen další důvod, proč se stanete odborníkem na požadovanou investiční strategii.

jaké jsou sazby SZP používané v Syndications?

Když skupina investorů bazénu své peníze dohromady, aby koupit byt komplex je nejčastěji provedeno v co je známé jako syndikace., Kapitalizační sazby hrají velkou roli v investicích do syndikace kvůli tomu, kolik sazba SZP může ovlivnit vaše vstupní a výstupní prodejní ceny.

Dejte si pozor na tento trik Cap Rate!

důvod, proč musíte pochopit, jak kapitalizační sazby ovlivňují multifamily syndication, je, abyste se při investování s nimi nedostali do háje. Řekněme, že osoba, se kterou investujete, věří, že míra tržní kapitalizace bude 6%, když plánujete prodat aktivum po pěti letech vlastnictví., V případě, že průměrná sazba cap je 8%, které by mohly účinně vymazat jakoukoli návratnost investic, které jste očekávali dostávat.

i když není možné se 100% přesností odhadnout, jak bude trh vypadat za pět let, je možné provést docela vzdělané odhady.

například, pokud se na trhu jste investovat do zaznamenala významné rozšíření a cap sazby komprimované, to znamená, že se snížil a hodnota majetku výrazně vzrostla – to je pravděpodobně bezpečné předpokládat, že maximální sazba za pět let by mohlo být trochu vyšší, než je teď.,

Pokud vidíte, že trh má velmi komprimované sazby cap, kupujete nemovitost v plné tržní hodnotě při sazbě 4% cap a podrobnosti o akvizici předpovídají, že sazby cap budou při prodeji 3% … spustit!

dobře, možná nemusíte běžet, ale musíte pochopit, že pokud kapitalizační sazby nejsou 3%, když plánujete prodat, možná budete muset prodat za méně, než bylo plánováno, nebo držet nemovitost mnohem déle.

To je dobrý trik, věnovat pozornost, jako že jedno číslo může drasticky změnit návratnost investice máte v plánu přijímat z syndikace.,

čím více víte!

co znamená míra kapitalizace?

to je méně relevantní, ale při zodpovězení “ co je sazba cap v oblasti nemovitostí?“Myslím, že je stále důležité vědět, jaké kapitalizační sazby znamenají také z pohledu 5,000 XNUMX Stop.

míra cap je způsob, jak ocenit nemovitost na základě makroekonomických a mikroekonomických faktorů, jakož i typu nemovitosti.

vím, že jsme to již pokryli, ale chci znovu zopakovat, že sazba SZP je prostě způsob, jak ocenit nemovitosti v celostátním srovnání jablek s jablky.,

Nikdy nekupujte nemovitost pouze na základě míry kapitalizace. Dlužíte si to, abyste provedli úplnou analýzu jakéhokoli majetku, který chcete koupit.

záleží na sazbách kapitalizace?

možná?

sazby Cap absolutně hrají roli při nákupu a prodeji komerčních nemovitostí, jako jsou byty, hotely, nákupní centra a další.

sazby cap však nejsou u nemovitostí s jednou rodinou vůbec nutné., Můžete určitě použít cap sazba, pokud jste chtěli porovnat své rodinné ubytování apartmánový komplex ROI na jablka-k-jablka způsobem, ale nemusíte.

je mi jedno, jaké jsou sazby SZP na mé rodině, duplexech a dalších malých nájemních nemovitostech. Rezidenční nemovitosti, jako je tento, jsou oceňovány odlišně a nikdy jsem je nepoužil k jejich vyhodnocení.

dolní řádek o kapitalizačních sazbách

kapitalizační sazby jsou nástrojem, který vám pomůže určit hodnotu aktiva na daném trhu.,

nejsou v žádném případě jediným nástrojem, který musíte použít při rozhodování o tom, zda koupit nemovitost.

před nákupem jakékoli investice do nemovitostí byste měli vždy provést úplnou analýzu a konzultovat s vaším týmem a odborníky na vašem trhu!