Es gibt drei grundlegende Arten von Gewerbeimmobilien-Leasing. Diese Mietverträge sind nach zwei Mietberechnungsmethoden organisiert:“ netto „und “ brutto“.“Der Brutto-Mietvertrag bedeutet in der Regel, dass ein Mieter eine Mietpauschale zahlt, aus der der Vermieter seine Kosten bezahlt. Der Netto-Mietvertrag hat eine geringere Grundmiete, wobei andere Kosten vom Mieter getragen werden. Der modifizierte Brutto-Pachtvertrag ist eine glückliche Ehe zwischen den beiden., Während die Begriffe Gebäude für Gebäude stark variieren, hilft diese grundlegende Übersicht Unternehmen, das bestmögliche Angebot zu finden.
Bruttoleasing oder Full-Service-Leasing
In einem Bruttoleasing ist die Miete all-inclusive. Der Vermieter zahlt alle oder die meisten mit der Immobilie verbundenen Kosten, einschließlich Steuern, Versicherungen und Unterhaltskosten, aus den von den Mietern erhaltenen Mieten. Nebenkosten und Hausmeisterdienste sind in einer einfachen, mieterfreundlichen Mietzahlung enthalten.
Bei der Aushandlung eines Bruttoleasingvertrags sollte der Mieter fragen, welche Hausmeisterdienste erbracht werden und wie oft sie angeboten werden., Überschüssiger Stromverbrauch über Gebäudestandards hinaus wird manchmal dem Mieter in Rechnung gestellt; Wenn der Mieter also ein großer Stromverbraucher ist, sollte dieser Punkt auch im Mietvertrag geklärt werden. Der Mieter zahlt seine eigene Sachversicherung und Steuern.
Ein Vorteil dieser Art von Leasing ist, dass es für den Mieter äußerst einfach ist, Ausgaben zu prognostizieren, ohne sich beispielsweise um eine unerwartete zusätzliche Wartungsgebühr Sorgen zu müssen. Der Vermieter übernimmt die gesamte Verantwortung für das Gebäude, während sich die Mieter auf das Wachstum ihrer Geschäfte konzentrieren.,
Net Lease
In einem Net Lease berechnet der Vermieter eine niedrigere Grundmiete für die Gewerbeflächen zuzüglich einiger oder aller „üblichen Kosten“, die mit Betrieb, Wartung und Nutzung verbunden sind, die der Vermieter zahlt. Dazu können Immobiliensteuern gehören; Sachversicherung; und Wartungsgegenstände für den Gemeinschaftsbereich (CAMS), zu denen Hausmeisterdienste, Immobilienverwaltungsgebühren, Abwasser, Wasser, Müllabfuhr, Landschaftsgestaltung, Parkplätze, Sprinkleranlagen und alle häufig gemeinsam genutzten Bereiche oder Dienstleistungen gehören.,
Es gibt verschiedene Arten von Nettokaltmieten:
Single Net Lease (N Lease)
In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter die Grundmiete zuzüglich eines anteiligen Anteils an der Grundsteuer des Gebäudes (dh eines Teils der Gesamtrechnung basierend auf dem Anteil der vom Mieter gemieteten Gesamtbaufläche); Der Vermieter deckt alle anderen Gebäudekosten ab. Der Mieter zahlt auch Nebenkosten und Hausmeisterdienste.
Double Net Lease (NN Lease)
Der Mieter ist für die Grundmiete zuzüglich eines anteiligen Anteils an Grundsteuern und Sachversicherungen verantwortlich., Der Vermieter übernimmt die Kosten für Strukturreparaturen und die Wartung des Gemeinschaftsbereichs. Der Mieter ist erneut für die eigenen Hausmeister-und Nebenkosten verantwortlich.
Triple Net Lease (NNN Lease)
Dies ist die beliebteste Art der Net Lease für gewerbliche freistehende Gebäude und Einzelhandelsflächen. Es wird als Net net net Lease oder NNN Lease bezeichnet, bei dem der Mieter alle oder einen Teil der drei „Netze“ – Grundsteuern, Versicherungen und STEUERN-zusätzlich zu einer monatlichen Grundmiete zahlt., Gemeinnützige Einrichtungen und Betriebskosten werden normalerweise ebenfalls in einen Topf geworfen; Zum Beispiel wären die Kosten für die Besetzung eines Lobbybegleiters Teil der NNN-Gebühren. Natürlich zahlen die Mieter auch die Kosten für ihre eigene Belegung, einschließlich Hausmeisterdienste, Nebenkosten sowie eigene Versicherungen und Steuern.
Vermieter schätzen in der Regel die Kosten und berechnen den Mietern einen Teil dieser Kosten auf der Grundlage ihres anteiligen oder anteiligen Anteils. Ein Mieter, der 1,000 Quadratmeter eines 10,000 Quadratmeter großen Gebäudes vermietet, müsste beispielsweise 10% der Steuern, Versicherungen und Gebühren des Gebäudes zahlen.,
Triple net Leases tendieren dazu, vermieterfreundlicher zu sein, und Mieter sollten NNN-Gebühren sorgfältig prüfen und Obergrenzen für die Beträge aushandeln, die sie jährlich erhöhen können. Ein NNN-Mietvertrag kann auch von Monat zu Monat und von Jahr zu Jahr schwanken, wenn die Betriebskosten steigen oder sinken, was die Kostenprognose des Unternehmens schwierig und manchmal frustrierend macht.
In den NNN-Mietverträgen gibt es jedoch Mietvorteile. Transparenz ist ein ausgezeichneter Vorteil, da Mieter die Betriebskosten des Unternehmens in Bezug auf das sehen können, was ihnen berechnet wird., Kosteneinsparungen bei den Betriebskosten werden eher an den Mieter als an den Vermieter weitergegeben. Darüber hinaus ist die monatliche Miete in einem NNN-Mietvertrag möglicherweise niedriger als in einem Brutto-Mietvertrag, da die Mieter eine höhere Verantwortung für das Gebäude haben.
Absolute Triple Net Lease
Dies ist eine weniger verbreitete Option, die starrer und verbindlicher ist als die NNN Lease, bei der Mieter jedes erdenkliche Immobilienrisiko tragen, zum Beispiel für die Baukosten verantwortlich zu sein, um nach einer Katastrophe wieder aufzubauen, oder für die Fortsetzung der Miete auch nach der Verurteilung des Gebäudes., Treffend als „Hölle-oder-Hochwasser-Leasing“ bezeichnet, haben die Mieter die ultimative Verantwortung für das Gebäude, egal was passiert.
Modified Gross Lease
Als Brutto-Miete ist mehr Mieter-freundlich, und die Netto-lease tendenziell mehr Vermieter-freundlich, es gibt einen Kompromiss Miete für den Komfort der beiden Parteien. Der modifizierte Bruttoleasing (manchmal auch als modifizierter Nettoleasing bezeichnet) ähnelt einem Bruttoleasing, da die Miete in einem Pauschalbetrag angefordert wird, der alle oder alle „Netze“enthalten kann-Grundsteuern, Versicherungen und STEUERN., Dienstprogramme und Hausmeisterdienste sind in der Regel von der Miete ausgeschlossen und vom Mieter abgedeckt. Mieter und Vermieter verhandeln, welche „Netze“ im Basismietpreis enthalten sind.
Der geänderte Bruttomietvertrag ist bei Mietern beliebter, da seine Flexibilität zu einer einfacheren Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter führt. Im Gegensatz zum NNN Lease würde sich der Leasingsatz nicht ändern, wenn sich Versicherung, Steuern oder CAM-Gebühren erhöhen. Wenn diese Ausgaben sinken, werden die Kosteneinsparungen natürlich an den Vermieter weitergegeben., Da Hausmeisterdienst und Strom nicht abgedeckt sind, können Mieter besser kontrollieren, wie viel sie im Vergleich zu einem Bruttoleasing ausgeben.
Zusammenfassung von NNN-Leasingverträgen, modifizierten Brutto-oder Full-Service-Leasingverträgen
Bei der Bewertung von Optionen für die Vermietung von Büroflächen ist es wichtig, die verschiedenen Leasingoptionen mit Blick auf alle Kosten und nicht nur die Basismietraten zu vergleichen. NNN-Basismietraten sind in der Regel viel niedriger, mit zusätzlichen Kosten für die reale monatliche Rate hinzugefügt.,
Marktkräfte neigen dazu, die Mietpreise für vergleichbare Immobilien unabhängig von der Art des Mietvertrags auszugleichen. Mieter sollten erwarten, ungefähr den gleichen Betrag mit einem NNN -, modifizierten Brutto-oder Full-Service-Mietvertrag für ähnliche hochwertige Büroräume in derselben Gegend zu zahlen.
Die wichtigste Regel bei gewerblichen Mietverträgen ist, dass Mieter ihre Mietverträge sorgfältig lesen und genau klären, für welche Kosten sie verantwortlich sind. Umstände, unter denen zusätzliche Gebühren auftreten, sollten identifiziert und verhandelt werden.